特色小鎮的規劃是典型的“多規合一”,即多層次規劃交融、多產業規劃綜合,由于是目標導向下各種元素高度關聯的綜合性規劃和落地性規劃,因此,特色小鎮的規劃要從以下角度進行創新思考

要以明確的發展目標為切入,規劃的策略與路徑要基于現狀基礎與目標之間的差距而定,因為特色小鎮規劃是不同產業空間載體在“特色小鎮”目標引領下的規劃">
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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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四、特色小鎮規劃建設中要重視哪些要點? ——示范正果

作者:admin | 來源:未知 | 時間:2017-08-24 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮規劃,特色小鎮規劃公司

● 規劃典范
 

特色小鎮的規劃是典型的“多規合一”,即多層次規劃交融、多產業規劃綜合,由于是目標導向下各種元素高度關聯的綜合性規劃和落地性規劃,因此,特色小鎮的規劃要從以下角度進行創新思考:


1.規劃思路創新
 

要以明確的發展目標為切入,規劃的策略與路徑要基于現狀基礎與目標之間的差距而定,因為特色小鎮規劃是不同產業空間載體在“特色小鎮”目標引領下的規劃實施。


2.規劃理念創新
 

特色小鎮規劃強調產業規劃的重要性,同時要實現“產、城、人、文”的融合發展,特色小鎮規劃理念創新主要體現在三個方面:一是產業的活力作用,二是功能的復合作用,三是通過生態保護和文化傳承體現人文關懷。
 

3.規劃方法創新
 

特色小鎮規劃主要分為兩個階段:

第一個階段是概念性規劃階段,主要明確小鎮范圍、產業定位、投資主體、投資規模、開發計劃等;

第二個階段是實時性規劃,主要包括控制性詳細規劃和核心區設計。實際就發展需求而言,可以將概念性規劃與實施性固話納為一體,實現“多規融合”。


4.規劃內容創新
 

特色小鎮的規劃內容更加多元,要找準功能定位選擇核心產業,然后強化產業研究進行空間布局,提升小鎮生態人文環境,最后著眼于落地性,制定計劃年度表。


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規劃技術路線圖
 

● 模式典范
 

在特色小鎮在建設過程中,影響特色小鎮建設的主要是投融資模式和運營管理方式,而融資方式主要是特色小鎮開發過程中遇到的最大障礙,持續穩定的資金來源是特色小鎮開發的關鍵,目前各級地方政府在基礎建設中采用的PPP模式也可以運用到特色小鎮的開發建設中,來解決特色小鎮建設過程中遇到的資金問題。
 

特色小鎮的PPP(Public-Private Partnership)開發模式是通過政府與選定的社會資本簽署PPP合作協議,按出資比例組建SPV(Special Purpose Vehicle特殊目的公司),并制定公司章程,政府指定實施機構授予SPV特許經營權,SPV負責提供特色小鎮建設運營一體化服務方案,特色小鎮建成后,通過政府購買一體化服務的方式移交政府,社會資本退出。
 

除此之外,特色小鎮在開發投融模式上還可以選擇發行債券、融資租賃、基金(產業投資基金、政府引導基金、城市發展基金、PPP基金)、資產證券化和收益信托模式。


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● 盈利典范


眾多企業扎堆進入特色小鎮開發,特色小鎮的盈利模式是什么至關重要,特色小鎮的主要投資主體出發,包括政府、開發商、金融機構在特色小鎮的盈利中的典型環節:


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1.政府盈利來源


特色小鎮的成功發展,能夠給政府帶來巨大的收益。
 

首先是稅收收入。特色小鎮通過特色產業,吸引和聚集了產業鏈上下游眾多企業,這不僅將給政府帶來巨大的稅收收益,同時能促進當地人口就業,穩定經濟發展。


其次是土地溢價。特色小鎮的發展成熟必將帶來人氣提升,大量創業企業和住宅地產、產業地產、商業地產的進入必定帶動周邊土地的溢價,政府可以獲得大量土地財政收入。
 

2.開發商
 

開發商是特色小鎮的投資主體,對于開發商來說,可以從以下幾點收益:
 

一是政策性資金。對于舊工業區、舊城改造,政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優惠政策,這大大降低企業的前期投入成本。而企業在引入相關產業和項目落地小鎮時,往往政府也有相應的招商獎勵補貼。
 

二是基礎建設收益。這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。尤其是通過PPP模式開發的特色小鎮,運營期限完成后通過政府回購,獲得盈利。


三是項目運營收益。對于投資主體來說,旅游項目的門票、交通、商鋪租金、經營性物業的營業收入和部分產權物業的銷售收入以及關聯產業的收益都是其長久運營小鎮的收入來源。


四是地產收益。如今,許多開發商通過特色小鎮的開發獲得土地,通過住宅地產、旅游地產、商業地產以及產業地產的開發,迅速獲得收益。
 

3.金融機構


特色小鎮的開發必然會有金融機構的介入,除了作為資金供給方,金融機構還可根據自身特點通過以下方式盈利:


第一,產業循環收益。金融機構可以通過基金的方式介入相關產業的發展、項目的開發等,通過企業自身產業與小鎮產業的互動,既促進小鎮產業的蓬勃發展,又反哺其自身產業的進一步提升,互利互惠,共同獲得溢價價值。


第二、消費信托收益。消費信托從小鎮開發的終端介入,將地產、酒店等的使用權、購買權、服務消費權等包裝成消費信托產品出售,通過預付方式,形成由大量小額預付金構成的資金池,并獲得其固定年限內的無償使用權,再利用資金池進行投資獲得收益。
 

● 運營典范


特色小鎮的運營中主要涉及到政府、小鎮投資主體(企業)、市場和社會四個參與主體:


首先,政府的主要職責是規劃立案初期的引導、服務,負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務,然后負責開發建設期及運營期的行政服務和公共服務。


其次,作為特色小鎮開發運營主體的企業,要在前期發揮自身優勢,打造多方合作平臺,尋找專業機構,進行資源整合,保證特色小鎮正常運營。


第三,市場在特色小鎮的商業運作中起決定性作用,通過市場的主導作用,可以快速的對特色小鎮進行資源配置。


第四,作為社會方,應重視多方參與,尤其是主頁機構對特色小鎮運營給予監督、指導和服務。


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