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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體,想落地鄉村,必須做到這些硬核!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-05-15 | 關鍵詞:田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體
田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

 

田園綜合體,是一種試點的新模式,是否能夠肩負起解決“三農”問題的重任,還得在實踐中有待見證。

 

第一批國家級田園綜合體試點公布以后,都處在三年的建設過程中,目前依然處于摸索中,尚未形成足以為行業借鑒的發展模式。

 

首先,解決土地問題,是硬核落地的關鍵!

 

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求,農民是田園綜合體的主體,且農業是產業鏈中的基礎性產業,在一二三產業的互促融合發展形成大農業范疇。土地的有效足夠供給,成為田園綜合體建設的關鍵。

 

活用“三類”地,通過土地要資金,在廣袤的鄉村,真正可以利用的土地有三類。

 

1.高標準農田:農業生產區的有效供給,只有土地才能種植出多種特色的農產品,大規模推進循環農業發展。

 

2.集體建設用地:集體建設用地包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地,滿足田園社區和公共基礎配套設施的有效建設。農村的大量閑置和低效建設用地,將面臨盤活的機遇。尤其是宅基地作為農村集體建設用地的大頭,將成為鄉村地產的核心載體。讓農業地產,以后成為“價值連城”的地塊。通過出讓、流轉、租賃、入股、抵押等形式,將集體建設用地、村莊、農用地相互結合,開展多種模式的田園社區開發,一方面可以解決農村宅基地和經營建設用地的大量閑置問題,一方面可以整治、拆并、調整大量散落的、規模小的村莊,形成聚集化、現代化的田園社區居住綜合體,促進鄉村就地城鎮化。

 

3.四荒地:四荒地是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。隨著用地指標的吃緊,國家出臺了系列政策鼓勵“四荒地”的有效利用,并對基礎設施的建設給予一定補貼。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的“四荒地”,可先由集體經濟組織作出規劃并完成初步治理后,再流轉給個人。《關于積極開發農業多種功能 大力促進休閑農業發展的通知》鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業,對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業,其建設用地指標給予傾斜。四荒地是可以構成對田園綜合體發展的核心支持,跨二三產業的用地是無法在耕地上使用的,但可以利用四荒地,非耕農地和集體建設用地。

 

其次, 完善鄉村金融體系,是硬核落地的基石。

 

解決完土地問題,就是錢的事了。田園綜合體的載體必須是合作社,讓農村集體經濟的發展有了更大的空間。農村集體經濟作為鄉村經濟的重要組成部分,為維護鄉村社會穩定,維系鄉村公共支出的重要經濟來源,也是支撐當下鄉村重塑、鄉村振興的主要基石。歷史經驗昭示,一個健全的鄉村金融體系,一定是有一個強大的農村集體經濟作為主要支撐,中國當下的鄉村建設與鄉村振興必須如此。

 

當下,中國的80%的合作社,說白了就是一個“殼”。大多小而分散,質量不高,更別談怎么形成完善的鄉村金融體系了。但你不得不重視,合作社的存在性。它在農業生產經營中,扮演著重要的角色,而且是一個不可忽視的環節。在內部帶動農戶,外部聯系市場,上游對接企業,下游面向消費者。

 

如何運營好一個高質量的合作社呢?個人建議,必須在合作社內建立互助金融體系,讓農村集體經濟開始自我造血,才能一步一步完善鄉村金融體系。鄉村就是一個熟人關系網,你幫我,我幫你,早就有互助之源。

 

入股合作社,可以設立五種類型。1.鄉賢股:2-5萬,三年內不要利息,是天然的理事或監事;2.長者股:2-5千,優先獲得分紅;3.集體股:集體若有資金,可以入股互助金融合作社;4.社會股:政府、企業或社會組織可以支持一定額度的“種子資金”,用于支持互助金融合作社的發展和壯大集體經濟。5.是資產股:集體和村民可以自己的閑置房屋或土地,經資產評估小組評估和理事會通過后,可以入股互助金融合作社。

 

合作社有了資金,如何來使用呢?合作社的股金主要用于開展資金互助業務,發展過程中的生產生活資金需要;合作社通過資金互助業務產生的資金占用費收益,優先給長者社員分紅,提取一定比例的公積金、公益金、風險金和管理費;合作社有一定的收益積累后,通過理事會討論決定,可用收益的一部分作為投資,開展土地、房屋收儲,統購統銷等服務社員的業務。

 

搞資金互助,放貸后風險如何管控?一是封閉運行,不對外吸儲放貸。互助金融合作社只在村社內部成員之間開展資金互助業務,村社內部天然的血緣、地緣關系,便是熟人社會最好的信用保障;二是控制額度。互助金融合作社成立初期,理事會要商議一個最高的借款額度,一般不超過5萬元;三是需要一定的擔保和抵押。根據借款人的借款金額、用途和期限等情況,可以要求借款人需要已入股的社員擔保,或用自己的土地承包經營權和房屋作抵押,才能獲得借款;四是規范的借款流程。每筆借款都需要借款審批小組的審查和理事會的審議,通過后才能放款,任何個人包括理事長都不能直接批準;五是做好借后管理。借款完成后,合作社需要多喝借款戶溝通,幫助其做好經營,做好后期服務,可提升借款人的還款能力。

 

做到這三步,合作社才能持續的運營下去。只有種下梧桐樹,才能引來金鳳凰。雖然,田園綜合體的投資,需要幾個億或幾十億的投資。但是,只要合作社這個載體能夠形成完善的金融體系,壯大了集體經濟的力量,才能吸引更多的資本下鄉與之合作。本身,田園綜合體的投資主體,就是一個多元化的結構,留利與村,還益與民,這樣才能落地更快,更高效。

 

第三,策劃、規劃設計先行,因地制宜,是硬核落地的支撐。

 

鄉村想做田園綜合體,就得結合本地資源,策劃、規劃設計。在發展田園綜合體時做到因地制宜, 從農民利益出發, 緊隨市場需求,全面規劃產業發展, 做到低碳、綠色和可持續發展。

 

田園綜合體要將第一產業 (農、林、牧、漁) 、第二產業 (農產品加工業、手工業等) 和第三產業 (旅游業、房地產業、住宿餐飲業、文化產業、田園康養等) 進行有機融合。策劃要做到“四生同步” 即生產、生活、生態、生意同步。規劃,要根據市場需求,合理設計消費鏈和消費環境營造,全面、科學的植入產業,注重生態環境的保護,能夠可持續發展。設計,每個分區的具體節點,要把當地世代形成的風土民情、鄉規民約、民俗演藝等結合,讓人們可以體驗農耕活動和鄉村生活的苦樂與禮儀,以此引導人們重新思考生產與消費、城市與鄉村、工業與農業的關系,從而產生符合自然規律的自警、自醒行為,在陶冶性情中自娛自樂,化身其中,缺乏文化內涵的綜合體是不可持續的。

 

最終,形成“農業生產區、生活居住區、文化景觀區、休閑聚集區和綜合服務區”的功能區域。每個區域通過農業產業鏈相互連接、相互契合, 形成互利共生、優劣互補的有機綜合體。

 

其實,從目前來看,值得借鑒的有“特色產業帶動、特色資源吸引、農業休閑觀光體驗園升級”等模式。具體適合哪種,在規劃設計中,綜合考慮分析。合理的規劃設計,通過文旅來做品牌,通過品牌帶產業,才能拉動農村經濟發展, 實現以農業為基礎的產業價值增值, 促進傳統農業向現代農業轉型, 推進農業供給側結構性改革。

 

最后,高效的投資運營團隊,是硬核落地的保障。

 

謀劃田園綜合體項目,應當清醒認識到:一方面,農村生產力水平太低,農民中能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少;另一方面,城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此,田園綜合體項目普遍缺乏職業化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體,任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。所以,本村必須要有投融資方面的操盤手,找來金主投資,還得孵化強有力的運營團隊,吸引更多優秀的人才返鄉,下鄉加入田園追夢的大家庭。

END

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