專題研究 / TOPICS
經典案例 / CASE
案例多媒體 / VIDEO
專家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

教學多媒體 / VIDEO

都市近郊田園綜合體進階之路分析

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-05-10 | 關鍵詞:田園綜合體,鄉村規劃,農業旅游

田園綜合體是以企業和地方合作的方式,在鄉村社會進行大范圍整體、綜合的規劃、開發、運營,形成的是一個新的社區與生活方式,是企業參與、農業+文旅+地產的綜合發展模式。以下由山合水易規劃設計院對都市近郊田園綜合體進階之路進行分析。
 

田園綜合體-旅游規劃

 

一.發展特征

 

1、區位優越

 

位于城郊,特色小鎮、古村落、區域干線,交通相對便利,可達性強,便于游客輸入、輸出產品。

 

2、環境優美

 

能滿足原住民、新居民、游客對“生產生活生態”要求的自然環境,能提供豐富的農業資源和美麗的天元風光。

 

3、空間廣袤

 

區域廣、舒緩心情,有適合發展現代循環農業生產、趣味農業體驗、文化旅游創意、美麗鄉村建設等廣闊領域。

 

4、多方參與

 

參與主體多元化建設,主體職能疊加,企業、政府、規劃機構、高校智庫、農民文創個團隊…在此過程中反復磨合。

 

5、市場運作

 

以市場為導向,自我造血,避免盲目政策輸血,為發展田園綜合體積極開發特色農產品文創、旅游、餐飲等營利性產品。

 

6、政府支持

 

政府在項目用地、村民引導、早期政策投資、稅收、文創農業創新引導、發展扶持基金等方面具有不可替代的地位。
 

田園綜合體-旅游規劃

 

二.發展契機

 

1、旅游消費主力的轉變

 

隨著反城市化或城市人口郊區化的興起,旅游群體逐漸由少數中高收入階層向大眾化轉變。傳統的農家樂、郊野公園和度假酒店似乎產品單一,為田園綜合體的誕生奠定了基礎。

 

2、出游目的的轉變

 

出游目的由簡單的城市郊區觀光旅游過渡到休閑和度假旅游。旅游需求日益多樣化,知識化,個性化,對旅游質量和人文素質提出了更高的要求。

 

3、農村居民改變現狀的迫切需求

 

長期以來,居民對于城鄉二元發展、居住環境和生活消費方式都有強烈的改變居住環境和生活消費方式的愿望,多元生活選擇的復雜性可以為廣大的非城市地區提供生存空間。

 

4、國家政策的傾斜

 

中央農辦自2016年底重視農牧綜合體模式以來,半年多來,中央政府對各省出臺了一大批農牧綜合體試點支持政策。
 

田園綜合體-旅游規劃

 

三.現實問題及挑戰

 

1、土地如何運作?

 

土地規劃的難點:田園綜合體的土地需求量約為1000畝,面臨土地供應減少,城市郊區崛起,土地嚴格管理造成的土地短缺問題;

 

規劃的復雜性:土地利用規劃不僅要平衡建設用地與農業用地、商業用地、鄉村徙置地的關系,還要對周邊土地進行偏遠地區規劃;

 

有很多限制:園區休閑農業用地面臨不占用基本農田、不超出土地利用規劃、嚴格禁止隨意擴大設施性農業用地范圍等三大限制;

 

其他:土地使用涉及土地規劃,土地政策,地方政府,村民,當地企業和機構等;

 

2、村民如何收益?

 

城市郊區的居民收入較高,收入渠道較郊區、縣廣,利益更具吸引力。

 

對收益的長效性、穩定性、高額度更加關注;

 

不僅僅有住房安置、安置補貼,還有土地、社會保障、就業安置等收入需求;

 

3、農業如何運作?

 

農業的循環化、現代化、低碳化、規模化、集成化;

 

在不依賴旅游業的基礎上,農業自負盈虧;

 

需要大量的農業生產、品管、銷售、品牌相關專業公司;

 

4、文創如何玩轉?

 

田園綜合體的開發商和運營商傾向于關注房地產,園藝,農業等專業領域,文創和農業創新存在專業的不對稱問題;

 

文創團隊、機構的招商、甄別,在資金、場地、稅收等政策上進行有力支持;

 

引入文創孵化平臺及輔導機構,為文創產業護航;

 

5、項目如何收益?

 

全國各地正在建設的田園綜合體項目中,成都多利農莊計劃投資150億元,無錫田園東方二期投資28億元。巨額投資對項目資金鏈有極高的要求;

 

成都多利農莊依靠平安、綠城、多利等多方面的共同努力,經過幾年的努力,農委會每年產生2000萬元利潤,非頂級企業資源將如何實現收益;
 

田園綜合體-旅游規劃

 

四.進階措施

 

1、 做平臺而非單純做項目

 

田園綜合體的最大亮點在于“綜合體”這個詞。將城市商業綜合體的概念引入到郊區農業發展中,與傳統的農家樂、觀光農業有很大的不同。

 

田園綜合體是土地、資本、創業技術等方面的重要發展平臺,要鼓勵、吸收和培育農業生產加工、種苗、餐飲住宿、文創等企業和隊伍進入農牧綜合體建設。

 

2、 基于旅游而非限于旅游

 

田園綜合體是解決區域發展問題,旅游是一種發展方式,但不是一種絕對的方式。該項目可以根據旅游開發的要求,在景觀建設,商業設計,動態組織,品牌推廣等方面建設,但由于旅游業的發展,不能放棄農業和生態的可持續創新。

END

?
北京福利彩票大奖