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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體的運營5大死穴,成功的4大前提!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-02-20 | 關鍵詞:田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體

 

“田園綜合體”運營的五大死穴

 

無論國家財政資金還是投資人的錢,每一分錢都來之不易,要珍惜,不要任性蠻干。如果還要這么蠻干要不了多久,百分之七八十的“田園綜合體”項目必死無疑,無論是國家的扶持資金還是民間的私人資本,都會滲透到大地里無影無蹤。

 

皆因這類“田園綜合體”項目有五個死穴

 

一是缺乏合理的“產業植入模式”

 

很多投資人很任性,單靠個人情懷玩個性,盈利模式不清晰,對于如何植入適宜的產業項目和完善產業落地條件全然不懂,結果做成夾生飯,欲丟不忍再投無力。

 

二是沒有產業融合條件,生搬硬套地要把一二三產業融合到一起

 

很多所謂的三產融合,不過是“形而上”的貌合神離,既缺乏有效的“消費流”導入渠道,更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想,也就是亮眼辯景小編常說的自我意淫,作為投資經營的理念,全然不顧市場自身的規律。

 

三是缺乏嚴肅的消費鏈設計和基于消費心理的消費環境營造

 

雖然不少投資人是基于“田園風光”打旅游牌,但是“缺乏消費鏈設計和消費環境營造”,而且中國多數投資人壓根兒就不懂“消費鏈設計”是怎么回事,明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項目消費鏈設計經驗的專家,只是靠個人喜好做單體設計的人太多,各種單體設計之間缺乏“融合度”“聯結度”。因此,不少項目死在偽劣的策劃、規劃設計上。

 

四是缺乏合格的投資運營主體

 

謀劃田園綜合體項目,應當清醒認識到:一方面,農村生產力水平太低,農民中能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少;另一方面,城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此,亮眼辯景小編認為田園綜合體項目普遍缺乏職業化的投資運營主體,如果沒有合格的投資運營主體,任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

 

五是以投機心態騙國家補貼者大有人在

 

不少有這種動機的人,壓根兒就不打算“玩真的”,有些人一旦拿到政府扶持資金,就立即找退路,人為“休克”項目,他們知道“玩真的”很難掙到錢。

 

一直以來,小編始終認為:用行政刮風的方式搞田園綜合體,本身就是給擅長“玩貓膩”的人創造發財機會;過去二三十年來,整個農業產業利益鏈上,靠玩貓膩(套政策)的策略,給上上下下、里里外外多少人帶來了豐厚收益。

 

“田園綜合體”成功的四大前提

 

若要真正把鄉村振興戰略、打造田園綜合體的方針政策落到實處,玩得風生水起,亮眼辯景小編提醒各位就應高度重視并著力解決好以下四個問題:

 

一是必須有合格的投資運營主體

 

這是大前提,如果沒有合格的投運主體,政府不應該盲目立項和給予投資扶持。

 

二是要選定好項目所在地

 

核心“消費流”群體到達項目所在地的自駕車時間,應當在1小時左右;項目運營,首先要設法滿足這個半徑范圍內的有效消費群體的需求。這樣的位置,可以保障每周7天都會有適宜的消費者。不要動輒就想吸引國內外中高收入群體。

 

三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設計

 

消費鏈設計的核心是適合消費者需求結構的產品結構構成的消費時間鏈。也就是說,如果一個項目的消費鏈設計為5小時,那么5小時的產品結構是否合理,非常重要,這是有一定商業策劃經驗的機構干的活。

 

四是有與資源結構和空間商業環境相吻合的“產業植入模式”

 

田園綜合體的核心在于“綜合體”,在于三產業態的深度融合;若農產品收入占比超過總收入的35%,要想盈利短期都是非常困難。

 

“田園”是消費環境,“綜合體”是盈利主體。

 

核心思路是:基于消費鏈植入產業項目,并完善項目落地條件。

 

如果不具備這上面四個條件的其中一個,要做成功都很難。好項目用在空間商業環境分析、產業植入謀劃、消費鏈及休閑產品設計、商業策劃及規劃設計的時間,比整個項目建設工期還要長。

 

現在大家有個誤區,沒有把“田園綜合體”當做一個商業化水準較高的項目來對待,忽視商業層面的謀劃和策劃,而是讓搞園林綠化設計的公司或房屋建筑設計的機構,做一個很漂亮的東西,結果做成了一個個漂亮的“夾生飯”。亮眼辯景提醒各位,真要做田園綜合體項目,您首先應該找一個專業的農旅策劃設計機構,而且還能自帶落地資源,項目策劃(頂層設計)決定項目生死,項目運營決定項目成長。

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