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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體建設過程中,融資是第一道坎,該如何解決?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-11-14 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體建設,田園綜合體規劃
田園綜合體,田園綜合體建設,田園綜合體規劃

 

田園綜合體并不是一個新詞,它是在原有的生態農業和休閑旅游基礎上的延伸和發展的。是“農業+文創+新農村”的綜合發展模式,是以現代農業為基礎,以旅游為驅動,以原住民、新住民和游客等幾類人群為主形成的新型社區群落。田園綜合體并非憑空產生,是在農業現代化、新型城鎮化等發展歷程基礎上,結合新形勢下農業增效、農民增收和農村生態環境保護的多重客觀需求而提出的。

 

田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣,田園綜合體是典型的"農業+"項目,就農業而言受自然條件影響非常大,它是一個弱勢產業。因為它是涉農的,包括特色小鎮中共中央沒有發文件,田園綜合體是中共中央文件,是中央1號文件,因為涉農的政策是有支持的、有優惠的,稅收是要減免的。

 

田園綜合體建設過程中,融資是第一道坎,那么它的融資模式又有哪些呢?

 

(一)田園綜合體PPP融資模式

 

在田園綜合體特色小鎮的開發過程中,政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》,按出資比例組建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定實施機構授予SPV特許經營權,SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

 

PPP合作模式具有強融資屬性,金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內,參與PPP的投資運作,最終通過股權轉讓的方式,在田園綜合體建成后,退出股權實現收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金,最后獲得資金的收益。

 

(二)田園綜合體產業基金及母基金模式

 

田園綜合體在導入產業時,往往需要產業基金做支撐,這種模式根據融資結構的主導地位分三種類型。

 

一是政府主導,一般由政府(通常是財政部門)發起,政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資,合作成立產業基金的母基金,政府作為劣后級出資人,承擔主要風險,金融機構與其他出資人作為優先級出資人,杠桿比例一般是1:4,田園綜合體具體項目需金融機構審核,還要經過政府的審批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金資產。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。

 

二是金融機構主導,由金融機構聯合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮。一般由金融機構做LP,做優先級,地方國企做LP的次級,金融機構委派指定的股權投資基金作GP,也就是基金管理公司。

 

三是由社會企業主導的PPP產業基金。由企業作為重要發起人,多數是大型實業類企業主導,這類模式中基金出資方往往沒有政府,資信度和風險企業承擔都在企業身上,但是企業投資項目仍然是政企合作的PPP項目,政府授予企業特許經營權,企業的運營靈活性大。

 

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式

 

利用已有資產進行抵押貸款是最常見的融資模式,但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目,則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款,而延長貸款期限及可分期、分段還款,則是對現金流穩定的項目有明顯利好,如果進入貸款審批“綠色通道”,也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發改委通過國開行,農發行,向郵儲銀行定向發行的長期債券,田園綜合體特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款,也將成為優秀的田園綜合體特色小鎮的融資渠道。

 

(四)田園綜合體收益信托模式

 

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發行信托計劃,募集信托資金,然后統一投資于特定的項目,以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

 

(五)田園綜合體發行債券模式

 

田園綜合體項目公司在滿足發行條件的前提下,可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據,可以在銀行間交易市場發行永(可)續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資,也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債,還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

 

(六)田園綜合體融資租賃模式

 

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃,有三種主要方式:

 

1.直接融資租賃,可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮建設期的資金壓力;

 

2.設備融資租賃,可以解決購置高成本大型設備的融資難題;

 

3.售后回租,即購買“有可預見的穩定收益的設施資產”并回租,這樣可以盤活存量資產,改善企業財務狀況。

 

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮這個領域提供優質的金融服務。

 

(七)田園綜合體資本證券化(ABS)

 

資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持,通過結構化方式進行信用增級,在此基礎上發行資產支持證券(ABS)的業務活動。田園綜合體特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業建設等,基于我國現行法律框架,資產證券化存在資產權屬問題,但在“基礎資產”權屬清晰的部分,可以嘗試使用這種金融創新工具,對田園綜合體特色小鎮融資模式也是一個有益的補充。

 

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

 

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體,根據供應鏈中企業的交易關系和行業特點制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

 

供應鏈融資解決了上下游企業融資難、擔保難的問題,而且通過打通上下游融資瓶頸,還可以降低供應鏈條融資成本,提高核心企業及配套企業的競爭力。在田園綜合體特色小鎮融資中,可以運營供應鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業擔保、票據融資、保理業務等。

 

實際操作中,上述八中融資模式往往是前兩種為主,根據小鎮建設不同階段和產業發展不同階段,集合其他融資模式組合使用。

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