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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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深剖田園綜合體,探尋中國田園綜合體成功4大要素

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-04-18 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

“田園綜合體”到底是個什么東西。是文化?是鄉愁?還是吼著口號玩套路?筆者希望本文能盡可能透徹分析,而不是說一些很空的定義或者概念。從百年經典理論到現代實踐發展,探尋中國田園綜合體發展模式。

 

百年前英國佬的田園城市夢——適合現代的中國嗎?

 

很多業內學者提起田園綜合體必定會引經據典提到英國城市學家、田園城市的發明者 埃比尼澤·霍華德(Ebenezer Howard,1850~1928)和他于1898年出版的《明日的田園城市》(Garden Cities of To-morrow)。這樣會顯得有外國理論基礎,也顯得比較洋氣有文化。

 

這位英國空想家的理論背景是這樣的,據1900年統計的倫敦人口已經有658萬,是當時全世界最大的都市(當時紐約人口僅344萬),產生了很多我們現在也熟知的大城市病。霍華德針對當時的情況提出了解決城市問題的方案——田園城市,他認為此舉可以一舉解決超大城市的各種社會問題。

 

1、疏散過分擁擠的城市人口,使居民返回鄉村。

 

2、建設新型田園城市群。

 

3、改革土地制度,使地價的增值歸開發者集體所有。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

(埃比尼澤·霍華德的田園城市理論圖)

 

那么這個田園城市具體是個什么樣子呢?他是這么設計的。

 

理論上是建設一種把城市生活的優點同鄉村的美好環境和諧地結合起來的田園城市。城市四周為農業用地所圍繞,城市居民經常就近得到新鮮農產品的供應,農產品有最近的市場。田園城市的居民生活于此,工作于此。

 

當城市人口增長達到一定規模時,就停止擴張發展,建設另一座田園城市。這個一定規模是多少呢?約9000英畝3600公頃,32000人,30000在城市,2000在農村。若干個田園城市,環繞一個中心城市布置,中心城市面積12000英畝(約4800公頃),人口為58000人。由6個田園城市和1個中心城市共同形成一個城市組群——社會城市,總面積66000英畝/約26400公頃,人口25萬。

 

說到這里,相信大家對這個田園城市理論都會有些不以為然了,完全是一個理想化的、不可實現的夢。就像空想社會主義一樣,不符合經濟學和社會發展的基本規律。而且城市群的總人口才區區25萬,還不及我們大城市一個街道的人口數。

 

農業化的人口特征是分散,工業化的人口特征是集中,而且隨著高科技和各類服務產業的快速發展,發展趨勢是人口越來越集中。這是全世界任何國家發展的必然規律。

 

霍華德的田園城市理論不僅不適用于當今中國,不適用于現在世界任何一個工業國家,也同樣不適合其理論提出時的1900年時期。這位老兄最后還去實踐了,這比現在很多空頭理論家要好,當然實驗最后是以失敗告終。

 

從相關四方的需求出發,探尋中國田園綜合體發展模式

 

既然外國的理論實際上不太靠譜,那么中國的田園綜合體究竟應該是什么樣子?如何去理解?

 

我覺得要從和田園綜合體直接相關四方的出發點去理解,四方就是:國家、地方、投資方、當地農民。

 

一、國家戰略層面的考量

 

我覺得主要體現在三個方面:即農業轉型的需求,城鎮化發展的需求,以及可持續發展的需求。

 

1、農業轉型的需求

 

中國作為農業大國,根據2016年人口普查的數據,現階段有5.89億(占總人口42.65%)的農村人口,外出務工農民有1.6億,本地務工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子,空巢現象非常嚴重,帶來不少社會問題。另外,中國有18億畝的耕地紅線,根據2016年國家統計局的數據,目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下,要保住紅線,把農業用地轉成其他用途已經幾無空間。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

*數據來源國家統計局

 

如以上兩個統計圖,近幾年農業生產總值同比增長逐步放緩,2016年的農業生產總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農業總產值占國民生產總值的比重也逐年降低,2016年僅占國民生產總值7.97%。按照這個趨勢,農業發展將進一步放緩,農業生產總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農業人口的中國來說,不僅僅是一個經濟問題,也不利于社會公平和穩定。國家穩定是一個根本性的政治問題!

 

2、城鎮化發展的需求

 

上文我提到了經濟和科技發展的必然趨勢是人口的集中,隨著中國經濟的快速發展,需要且吸引著越來越多的農村人口進城,可以預見我國城鎮化率會加速提升。

 

根據2016年的統計數據,中國目前有57.35%的城鎮人口。2013年發改委作了《國務院關于城鎮化建設工作情況的報告》,提出了在2030年達到70%城鎮化率的目標。但是,城鎮化建設并不是簡單的農村人口往城鎮遷徙,城鎮化建設過程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進行重新規劃、農村人口就業和社會保障、農村人口的轉移帶來的農業用地的荒廢等問題。

 

田園綜合體作為農村小城鎮化建設的新思路,可以主動使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊,將農村改造成新型的田園小鎮,從而緩解農村人口遷移給大城市帶來的巨大壓力和諸多矛盾,同時也可以為農村的就業提供新的機會。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權、流轉、盤活的原因之一。

 

同時田園綜合體內的現代農業,使傳統耕作的農民變為現代農業產業工人,大大提高了勞動生產率和單位產值,解放了大量的農村勞動力可從事相關的農業衍生產業。

 

3、可持續發展的需求

 

由于常年粗放式的農業種植,目前我國農業可持續發展面臨重大挑戰(部分數據來自于國家部委相關報告):

 

1)耕地質量下降嚴重,如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問題日益凸顯。同時作為一個缺水國家,農田水利用效率卻遠低于發達國家,造成地下水超采嚴重(特別是華北和西北地區)。

 

2)環境污染問題突出,全國土壤主要污染物點位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農藥、除草劑等長期濫用,農膜回收率也不足三分之二,還有工業“三廢”和城市生活污染在農村擴散。

 

3)生態系統退化明顯,全國水土流失面積達295萬平方公里,沙化土地173萬平方公里,石漠化面積12萬平方公里。傳統農業粗放式的生產方式導致農田生態系統結構失衡、功能退化,生物多樣性也受到了威脅。

 

繼續在傳統農業這一條路上深耕,已經不符合社會發展的趨勢。科技的發展帶來了現代農業的快速發展,不僅農業生產效率將快速提高,同時推進生態循環農業發展,各類污染物殘留和排放也會大大降低,漸漸優化土地的肥力和生態功能。

 

正是基于以上三方面因素和需求的考量,近年來國家在近年來的一號文件多次中對鄉村振興、田園綜合體和美麗鄉村建設進行了闡述,并推出了一系列的文件和相關政策,安排扶持補貼,加速發展現代農業。

 

二、地方經濟振興的需要

 

目前大多數地方政府,特別是中西部地方政府面對的挑戰是產業空心化、青壯年人口大規模流出、農村空巢化、財政收入枯竭、土地拋荒等一些列環環相扣的難題。

 

要緩解這些問題,首先要研究造成這種情況的經濟規律。一般來說,國家經濟越發達、產業越集中,集中在人口稠密、物流便捷高效的地區,形成大城市、特大中心城市。由于產業的集聚作用,中高端產業會越來越集中在這些特大型中心城市,同時會產生產業溢出,溢出的多數是不適合這些城市的高污染產業,無法承受大城市運營成本的低技術低利潤產業,把這些落后淘汰的產業轉移到三四線城市和小鄉鎮去。

 

這是世界的規律,在中國這樣區域差距較大的國家會越發明顯。水往低處流,人往高處走。經濟規律告訴我們,區域收入差距越大,低收入地區人口向高收入地區流動的驅動力就越大。直接影響到地方的GDP、財政收入、產業結構上,以及居民收入、人口結構上。

 

所以現在很多地方政府大力推進田園綜合體建設,雖然有一定的對上政績需求,另一方面也是希望以此拉動投資和GDP,提高城鎮化率,發展涉農產業,同時吸引農村人口回流和脫貧。同時提升農村土地價值,以房地產開發增加財政收入,形成經濟上的可持續發展。

 

三、投資方的經濟效益追求

 

但光有國家政策和地方投資依然是不夠的,如果由政府主導開發,在商業思維、專業能力和建設運營效率方面都會遠遜于在商業化競爭中脫穎而出的專業企業。因此田園綜合體項目還必須靠專業的公司引入社會資本,結合政府方面的各類支持和補貼,來進行落地建設。

 

預計會出現很多短期功利的項目,就像前一陣子的特色小鎮風潮一樣,扯著田園綜合體的大旗,以套路和忽悠去開發房地產。另外很多地方的營商環境不佳,地方政治上的不確定性會對項目造成重大影響,換一任書記就可能使項目發生不可知的變化。這也促使很多投資方更傾向走短線,對真正的長期投資者可能造成傷害。

 

如何解讀田園綜合體的“三位一體”?

 

農業、旅游、社區“三位一體”,這是田園綜合體的核心,這三者之間的商業邏輯關系是環環相扣的,而不只是一個概念或者一句空話套話。如果無法深入理解,無法真正落地實行,那做出來的絕對不是真正的田園綜合體,也非常可能最終失敗。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

旅游是特色和擴展

 

現在很多旅游人把旅游吹成了田園綜合體的核心,這是絕對錯誤的。田園綜合體的核心永遠是農業,也只能是農業。農業歷來是國之根本,旅游只是可以隨時犧牲的閑情雅致。即使身在旅游,也不應該刻意拔高旅游的地位。

 

我覺得旅游板塊在田園綜合體內的作用主要體現在特色和擴展兩方面。

 

首先是賦予其特色

 

而擴展可以從三方面去看,一個是在產業鏈的擴展。從單純的第一產業,到旅游的“吃住行游購娛”綜合性產業,甚至結合一些大健康產業。農業板塊不僅是種植,也有了觀光功能,體現出農業的人文和科技元素。農事體驗可以提供農業勞動體驗的服務,使游客體驗到當地農業生產的樂趣。游客消費的不僅是簡單的農產品,也會需求深加工產品,更可以發展原創的特色食品、飲品。這些就形成了一二三產業的“三產融合”。

 

一個是輻射范圍的擴展。原本一個現代農業基地輻射的可能是一個縣、一個市,而旅游產業帶來的輻射范圍將起碼提高到200公里半徑內。

 

最終形成的是資金流和利潤的擴展。旅游產業近年來發展迅速,優秀旅游項目將會有穩定持續的資金流,拉伸的產業鏈附加值較高,將大大提高項目的收入和利潤,并增加就業崗位,產生更好的社會效益。

 

二、社區必須有但應控制

 

有了農業和旅游才會有社區。社區的功能,一個是農田集中流轉帶來農民的安置和集中,從農村化變為小城鎮化,提升當地的社區質量和環境,改善了當地農民的生活質量。正如前文所說,任何現代國家發展的大方向肯定是城鎮化,而不是農村化。另一個就是居住的房地產,為整個項目資金流提供平衡,以及提供更快速的利潤回報。

 

只有旅游產業做好了,有美麗的田園風情,才會有人愿意買房住下來,原本偏僻的土地才有價值,房子才賣得掉,才賣得出價錢。田園綜合體項目只有經濟上的良好收益,這個模式才能夠持續下去,這是良性發展,所以我們不應該在開發田園綜合體時避諱房地產,房地產是社會資本介入田園綜合體開發必不可少的一部分。

 

但同時也應警惕一些公司以旅游開發、打造田園綜合體的名義,用各種忽悠、套路和人脈關系“只吃肉不啃骨頭”,大發其財。

 

中央現在鼓勵田園綜合體和美麗鄉村建設,其實和當年培育特色小鎮的思路一脈相承,其根本出發點是希望回歸以實體經濟為主導的發展模式,給實體經濟創造更多的空間。

 

地方政府在項目立項時應進行合理嚴謹的測算,將項目的房地產配比控制得恰到好處。對投資方的農業、文旅開發能力也要進行全面評估,房地產利潤可以作為項目的資金平衡,但不能遠遠凌駕于其它產業之上。資本永遠是功利的,地產商只會以房地產模式把田園綜合體做成地產綜合體,使原本培育現代農業產業和旅游產業的目的落空。

 

這從另一方面也證明,農業、旅游、社區三個板塊之間應該是平衡的、共同促進的,都能成為利潤中心,才能在廣大的農村具有良好的復制性和發展前景,也符合國家重視發展“田園綜合體”的目的和出發點。

 

把握好板塊平衡

 

田園綜合體的投資很重、行業跨度大,不僅僅是簡單的三個產業相加,各板塊之間有緊密的銜接關系,需要系統化的籌劃、平衡、整合,要運作成功絕非易事。

 

田園綜合體的成功四大要素

 

在田園綜合體的規劃和建設的過程中,不僅僅是簡單的發展三個產業,也是一個系統化的整合問題,同時需要考慮到以下的一些要素。

 

1、強有力的政策支持

 

建設田園綜合體的投入巨大,要動遷安置、土地流轉、基礎設施建設、引進高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經濟作物的培育并產生經濟效益是需要時間的,不可能短期得到回報,因此在項目初期會面臨巨大的經濟壓力。

 

這就需要各級政府在政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產權的界定以及劃分,這些都離不開政府的有力支持。同時周邊配套基礎設施的建設又需要政府的支持和投入。所以建設田園綜合體,當地政府的支持力度非常重要,田園綜合體的規劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

 

2、因地制宜找準定位

 

中國農村這么廣大,每個地區的實際情況都不同,因此因地制宜非常重要。雖然我們說一二三產業“三生同步”、“三產融合”、“三位一體”,但肯定還是根據實際情況,要有所側重和循環開發先后順序的。

 

像在經濟發達地區,地價等各項成本都很高,投入大、財務成本負擔重,所以肯定需要初期有一定的房地產銷售進行資金平衡。而且較好的區位房子賣得出價,去化也相對較快。然后可以把地產獲得的部分利潤回哺農業和旅游板塊,繼續推進項目的長期發展。

 

但在其他欠發達甚至貧困地區就完全不同,地價便宜、拿地也相對容易,但隨著房地產形勢越來越不妙,如果以房地產先行,且不說荒郊野外的房子賣了能有多少利潤,這種地方的房子真的賣得動么?一旦過于依賴地產板塊,那么項目很大可能會爛尾。

 

這樣的地方更應該以農業+旅游先行。通過現代農業優化產品產業結構,推進農業的提質增效,使農業本身就能產生強大的利潤支撐和生命力。同時在策劃、規劃、建設和設計種植結構時注重將農業與旅游有機結合,打造特色的農事農樂體驗景區。有了人氣支撐,抬升了土地價值,這時打造度假和居住社區就是順勢而為了。

 

3、完善的產業鏈生態

 

首先是農業+,農業要向高科技、規模化要效益,同時延伸產業鏈,深加工提高附加值,之前的案例中就有提到過。深化產業鏈還可以培育知名品牌,設計創新產品,推進農村電商和物流服務業等等。科技研發+工業制造+現代農業+配套產業鏈,這就是典型的“三產融合”。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

然后是旅游+,將產業鏈的各個環節與旅游相結合,不僅僅是參觀還要有體驗,同時優化田園綜合體的景觀設計,有特色的產業也就帶來了獨特的旅游產品。

 

4、全面的操盤能力

 

田園綜合體作為一種農村經濟的新型發展方式,政策多、投資大、見效慢、回收期長。它不是一個很簡單的農業旅游項目,更不是農業房地產項目,而是一個環環相扣的、互相協同的模式。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

因此在投資建設的過程中即設計好盈利模式,又要對投融資直至獲利的整個周期進行系統性的資本、資金流籌劃,還要充分考察當地區位、自然、人文、交通等各個方面的情況,結合當地的特色,做出切實可行的規劃和戰略最終形成一個落地性強、良性的、協同發展的操作模式。這樣的系統性工程對于操盤團隊提出了很高的要求,既要有跨行業全面的專業知識、多元化的視野,強大的資源整合能力,又要有靈活敏銳的實戰商業操盤能力。相信這在未來的田園綜合體甚至整個文旅項目開發中都是非常稀缺的能力。

 

真正意義上的田園綜合體,需要各個板塊相互促進和支持,有一套成熟的可持續的模式。中國的田園綜合體今后需要如何發展,還是要通過不斷的研究和實際探索,來進一步的發展和完善,這個也是山合水易在相關項目規劃中努力完善的課題。

END

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