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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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如何準確定位和發展養老地產項目

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-06-20 | 關鍵詞:養老地產開發模式,康養地產,鄉村旅游規劃

養老地產

 

雖然國內地產開發商在進軍養老地產時非常高調,但他們在實際操作中卻都很謹慎。目前,我國大型養老地產項目的實施和運作主要是經驗豐富的大型房地產企業和資金充裕的大型保險公司。隨著社會老齡化的加劇和居民消費能力的提高,養老地產需求的爆發是歷史發展的必然趨勢。鄉村旅游規劃梳理了國內外養老地產的開發經驗和經典養老地產項目,結合國內政策和國內養老地產遇到的瓶頸,在養老地產項目開發和運營的過程中有以下幾點思考:
 

養老地產開發模式


一、首先,明確項目定位和項目整體定位

 

這在養老地產開發的早期階段尤其重要,是建立項目的基礎。在項目定位時,考慮是做養老地產,還是用地產養老;在經營的時候,考慮是選擇產權銷售,還是銷售、出租及持有經營的混合模式;在運營和管理時,考慮是啟用專家管理,還是請管理專家;在與國際企業合作的時候,考慮是讓國際團隊空降,還是將國際經驗本土化。整個項目需要在早期規劃中明確展示產品定位、業務模式和運營管理方法。產品營銷應貫穿項目實施的全過程。

 

二、“實戰+理念+專業“

 

如果想要做一個成功的養老地產項目,應該在整個項目中使用“前沿概念+專業團隊+實戰專家”的組合模式。把養老地產作為戰略方向的企業,前期立項論證無養老醫療實操人士參與、境外參觀學習與項目開發經營模式不對等、項目聘請大量顧問但項目自身無核心團隊、設計團隊未與運營團隊對接、房子蓋好后再請運營團隊進入、照搬國際設計無后續本土化對接(經營服務)等錯誤的運作模式將會導致大量人力、物力、財力損失,甚至會使項目半路夭折。
 

養老地產開發模式


三、注重人才培養

 

過去十年是房地產的“黃金時代”。房地產企業的快速發展掩蓋了人才建設的“短板”。然而,在產業發展速度放緩,需要升級改造的時候,人才的缺乏成為制約養老地產發展的主要原因。

 

通過發展康養地產,成熟的國家和地區多年來各種專業機構的經驗得出:養老地產人才問題,尤其是高級管理人員問題是重中之重,開發商必須走對外招商和內部培訓兩條道路。根據戰略發展目標,選擇合適的人才,如參加養老地產職業經理人或項目總經理培訓(內部培訓+外部培訓)。

 

四、正視養老產業鏈

 

養老地產是以保健和養老為主題,以房地產為載體,適老化設計為標準,服務為核心價值的新興地產形式,具有消費者房地產特色,主要賣點是健康,生態,生活環境和自然。

 

與其討論養老地產是否盈利,不如從“產業鏈”的角度下功夫。由于養老地產的開發模式靈活多樣,在項目選址、業態設計、商業組團等方面與健康地產、旅游地產也有相通之處,因此可以根據項目地點、規模、人群等因素,植入產業鏈中的不同模塊、或將若干模塊有機組合,從而提高收益率。此外,發展綜合養老社區,解決養老地產的短期,中期和長期盈利問題,并不斷創造價值,以形成完整的養老地產利潤模型。

 

此外,國外養老保險的發展過程,刷新了服務理念,值得我們吸收和完善,但最關鍵的運營服務,還是需要我們自己積累。

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