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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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養老地產,應該學習哪種模式?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-12-17 | 關鍵詞:養老地產,養老地產開發模式
養老地產,養老地產開發模式

 

提起養老地產,美國和日本肯定是繞不過去的。

 

處于發展初期的國內養老地產,可借鑒的經驗并不多。各種養老機構、開發商紛紛走出去參觀、學習,國外的一些經典項目也成了中國養老地產的學習樣本,而大家考察學習最多的莫屬美國模式和日本模式。

 

一、美國模式——險資出資并持有+開發企業代建+專業養老運營商托管

 

美國的養老地產模式建立于上世紀60年代,已經形成了一個結構比較完善、門類比較齊全的養老地產產業結構與老年住宅體系,其特點是大規模開發,市場化運作,專業化程度高,市場細分清晰,是國內開發企業傾向于學習的模式,從很多項目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。

 

美國養老地產經過長期發展,已進入穩定發展階段,形成完整的融資、建設、運營的市場化專業體系。在美國基本沒有覆蓋全產業鏈的大型商業養老機構,盈利能力較強的養老企業均出自細分領域。美國的養老產業鏈主要包括房地產開發商、房地產投資商(REITS)、養老住宅運營商。

 

而美國成熟的金融市場體系則滲透于產業鏈的各個結點,是養老市場化發展的重要基礎,中國還不具備這種條件,照搬美國模式很難:

 

(1)房地產開發商從事傳統的物業開發領域,通過向購房者出售物業獲取收益。而從事養老地產的開發商會針對老年護理要求進行開發,例如增加殘障人士專用設施,配置食堂、健身等社區會所等。

 

(2)REITS 是目前美國房地產企業的主流商業模式,通過物業置入并出租的投資方式,向租戶定期收取租金作為收益。健康護理類REITS 是養老住宅的主要提供者。

 

(3)養老住宅運營商通過向老年租戶出租物業并提供養老護理的方式獲取收入,服務內容主要包括:餐飲、清掃、洗衣、陪護等。養老住宅運營商是養老服務的主要提供者。

 

美國養老地產不僅配套設施等硬件非常完善,軟件也相當人性化。其中較為典型的一種養老居住模式是老年社區,以成熟的商業化運營模式著稱。老年社區既是美國郊區化的產物,更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源,發達的市場環境,較年輕的老年群體。這類社區多建設在郊外地段,以低密度住宅形式為主,主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體,提供居住和配套服務。比如大家比較熟悉的太陽城中心老年社區。

 

補充:中美養老地產的發展背景差異:

 

(1)目前中國老年人口比例仍較發達國家小,但老齡化進程正在加速中。

 

(2)美國養老地產運營貢獻的收益率有限,盈利主要靠租金收入,租金率回報率達6%-8%,中國一線城市的租金回報率僅2%-3%,行業收益與風險嚴重不匹配。

 

(3)美國養老業扶植政策雖少,但REITS 享免稅待遇,而中國針對營利性養老機構的優惠政策形式單一、力度有限,與日本等福利型養老國的差距更為顯著。

 

(4)中美價值觀在家庭、消費、住房等方面存在差異,美國市場化的養老模式難以簡單復制。

 

(5)中美文化存在巨大的差異性,最典型的就是中國老人不能接受遠離家人,完全在一個老人社區中的養老方式。

 

國內養老市場起步不久,各個環節的專業力量還不夠,開發企業獨力承擔,風險高、壓力大。所以,目前中國直接學美國模式會有問題,不過美國的專業化市場分工模式肯定是大勢所趨。

 

二、日本模式——精品、連鎖化發展模式

 

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一,日本先于中國29年步入老齡化社會,其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。

 

(1)日本養老地產的模式主要分為“機構設施”和“住宅”兩個大的類別。

 

機構設施模式:是由房地產開發商建造的適合老年人居住的房屋,配備各種設施,并同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫療、護理、娛樂服務為主的模式。主要包括護理型醫療設施、老人療養設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

 

住宅模式:主要分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發住宅以及自有產權住宅等幾類。“住宅”類入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

 

日本強調老人們在自己的家中和社區中養老,與社區互動。目前,日本的養老服務已經在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構,床位一般在20-30張,提供以是白天的日托服務或居家上門服務。臺灣地區養老地產開發也表現為規模小的特點,一般來說,100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經濟、合理的規模。

 

日本很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如,日本醫學館在日本全國有1250所養老物業,基本上都位于市區,入住老人60%來自于項目5公里范圍內。而且,連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務,也對周邊社區有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務,充分利用現有設施服務到更多老人的同時,其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

 

對于中國企業來講,有三種符合國情的開發模式原型可供考慮。

 

1、“老少配”的隔代親情社區模式

 

這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區,適合在城市外圍區域開發(直接受城市公共交通輻射),開發規模約500~600畝較為適宜。開發企業需要自持少量養老物業用于經營,依靠其他物業的銷售來盈利。整個社區是年輕人群與健康老人混合居住,并不是僅僅針對老年人的社區。

 

這種模式的優點是多方面的,例如,“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業有條件持續開發;“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感,整個社區中的老人組團“分隔而不分離”,子女與父母既能夠相互照顧,又能避免生活習慣的相互干擾,整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍,非常符合中國人的“家文化”傳統,市場接受度很高。

 

本模式的整體盈利思路是“銷售物業+持有經營+服務輸出”。前期銷售實現快速回現,保證現金流,為后續開發補血;全程持有有利于樹立品牌,塑造核心價值,確定社區屬性,為長期發展創造價值;中后期實現服務輸出,包括管理、標準、品牌、客戶資源。

 

2、完全持有的會員制醫養綜合體模式

 

這種開發模式打造的是一種專業化的養老機構,需要依托城市的醫療資源,適合在城市區域內開發。此種模式必然是全部持有物業,不能銷售產權,項目的占地規模不能太大,針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人,需要提供專業護理服務。這種開發模式有兩個開發要點。

 

第一個要點是采用“會員制模式”盈利,這是受到不可銷售產權的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優點,但是經過市場驗證和深入了解,我們發現并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式,因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權”,如果開發企業沒有能力提供豐富的養老服務,僅僅提供物業供老人居住,那么市場是很難買單的(目前多個會員制名義的養老項目都遭遇了市場瓶頸)。

 

在有豐富服務內容的前提之下,運用“會員金字塔”模式,可以解決企業開發過程中的資金流問題。終身類會員的數量最少,但是會費金額最高;押金類會員可分為使用物業和不使用物業兩種;消費類會員可以形成一個很大的會員服務網絡和會員需求鏈條,其盈利空間很大(市場上已經有成功的類似項目)。

 

各類會員的費用結構設計和金額確定實際上是一個非常具體和有創造性的工作,需要結合企業的財務情況和項目當地的市場條件進行詳細的多方案財務測算。

 

第二個要點是“醫養結合”。物業提供一定的“醫療”功能,引入康復醫院、中醫院等機構,這類醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務,又可以使用醫保,降低老人的支付門檻,這是項目的核心吸引力。同時,物業中的老年公寓、護理院等提供了專業化的養老服務,支撐了會員制模式。“醫養綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能,樓上為養老功能;也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能,其余為養老功能。

 

3、關鍵設施驅動的養生目的地模式

 

此類模式打造的是一種“旅游+養生+養老”的主題社區,是“強養生弱養老”的功能定位。此類項目的區位一般比較遠,距離主城區的車程在半小時到1個半小時不等,自然資源較優良,地塊規模較大,但是配套條件非常不足。

 

這種模式針對的主要客戶并不單單是老人,還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養生目的地”是因為開發企業必須持有一定規模的養生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力,以克服距離問題。此模式依靠物業銷售、會員服務銷售和持有設施的經營來盈利。

 

主題社區的打造主要從四大方面入手,包括環境體系、項目體系、服務體系和居住體系;功能平臺要圍繞保障身體健康、資產健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構建。

 

養老地產的三種開發模式總結的僅僅是一種開發原型,項目操作中會有具體的情況和更加復雜的條件,并不是簡單照搬某一種原型就能直接解決問題的,實際的項目可能需要幾種模式的組合,或者項目在不同發展階段運用不同模式。

END

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