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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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特色小鎮開發模式技巧有哪些?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2017-09-14 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮開發,特色小鎮開發模式
特色小鎮規劃,旅游小鎮規劃,農業小鎮規劃
 

一、請問,你真的會選址嗎?告訴你,不是什么地兒都能做小鎮的!

 

1.沒有良好的資源不能做小鎮。比如一個項目,山是一般山,水只是一個小池塘,這些資源太普通了,根本沒有辦法做小鎮!

 

2.交通不便不適合做小鎮。俗話說,路通則財通,交通不方便,人流怎么導入?小鎮如何興旺?浙江奉化有個小鎮就因為交通不便被降格了。

 

有人也許會說,交通不方便,那我修路啊!我想問問大家,修一條道路的成本有多大?你3平方公里的面積,要打通內外交通,得費多少心血?十幾個億投進去,很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具,如高鐵、飛機卻是需要國家的政策和規劃,你自己一個人弄得來嗎?

 

3.沒有人氣的地方,不太適合做小鎮。假設一個地方,要坐3個小時的車,還要徒步1個小時,徒步期間除了有背包客、探險者外,沒有看到幾個游客,怎么做小鎮?浙江的特色小鎮為什么風生水起?因為人家的城市群很發達,人流量大!

 
特色小鎮規劃,旅游小鎮規劃,農業小鎮規劃
 

二、請問,你怎樣給小鎮定位?定位的依據是什么?這關乎小鎮的成敗!

 

只有定位才能決定小鎮的發展方向,只有定位才能指導小鎮開發所有環節和細節。定位就是告訴我們,想做一個什么樣的小鎮。

 

比如:烏鎮就是一個有江南水鄉特色的安靜小鎮;東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假小鎮。

 

那定位決策的依據是什么?

 

1.首先是依托的資源。文化資源也分為兩類,一是文化底蘊,一是文化產業,不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類,一是觀光游樂資源,一是適宜度假的資源。同樣,資源不同,其定位思路也會有很大不同。比如,游樂觀光資源其定位思路應該以玩為主,而度假資源則應考慮旅居的需求。

 

2.其次依托的市場。無論什么樣的特色小鎮,沒有市場就不可能存活和發展。因此,不同的小鎮必然面對不同的市場。

 

比如,有些資源只能滿足區域市場,那么如果你定位全國市場,最后結果會怎樣?而你的資源完全可以面對全國甚至是全球市場,但你只是定位區域,其規模、配套、設施都不會太大,那么大的市場白白流失,你又會有什么樣的感受?

 

3.其三是地塊的價值。地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關系到地塊價值的大小。

 

4.其四是消費者分析。這是小鎮做定位必須研究的一個重要參數,不知道小鎮未來的消費者是誰?不知道他們到底在哪里?不知道他們的消費預期消費需求消費偏好,那這個定位到底是定什么?為誰定?又該怎么定?

 

比如,以老人旅居度假為主的小鎮,你不設置醫院、養護中心、老人康樂、老人室外活動,反過來做些過山車、迷宮、燒烤場......老人怎么辦?

 
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三、請問,你將選擇什么樣的開發模式?你以為烏鎮是人人都能學的?

 

一提起開發模式,很多人就說:哪有什么開發模式,讓規劃設計院畫個圖進行開發不就行了嗎?

 

大錯特錯!小鎮的開發模式有很多種,每種開發模式的要求都不同,你不知道有哪些開發模式,又如何知道怎么開發?小鎮的開發模式包括以下幾種:

 

1、主題游樂園模式

 

這種模式很常見,國外以迪士尼為典型代表,國內以華僑城、萬達主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點,吸引人流前來旅游,然后提升土地價值,最后售賣地產。

 

這種開發模式對開發商的資金實力要求很高,目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創新動力不足等問題,如何破解考驗著大家的智慧。

 

2.農業驅動模式

 

鄉村旅游、休閑農業蓬勃發展的今天,這種農業驅動的模式也很常見。這個地方往往有一定的農業基礎,比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵,吸引人們到此一游、到此一照。

 

這種模式的核心是要讓游客親身體驗和參與場景,體驗農耕時代的禮儀和生活。值得注意的是,該模式不該只有農業,還應該補齊居住、教育等其他功能。

 

3.度假旅游驅動模式

 

這一類小鎮一般是依托度假旅游發展起來的,比如觀瀾湖。它的模式是先做環境,再考慮居住。

 

但這里需要明白一個道理:這類模式最關鍵是摸準度假人的需求,打造真正的度假功能,而將所有的心思都花在建房子上。

 

4.產業驅動模式

 

產業驅動模式就是我們所說的產業小鎮。這種產業有兩類:一是引進來的產業,如云計算、基金等新興產業;二是利用當地的自然和人文資源挖掘出來的產業。

 

小鎮離不開產業,沒有產業的小鎮,注定曇花一現。這種模式的要點在于一定要引進與當地經濟發展水平、自然環境相匹配的產業,比如你在浙江就可以搞互聯網小鎮,但在人跡罕至的西北地區就做不了。另外,產業的培育是需要耐心的。

 
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5.養老旅居驅動模式

 

這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮,一定要滿足幾個條件:一是自然環境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。

 

有些人以為建幾個養老院,挖幾個湖就是養老小鎮,這真是錯誤的觀點。養老院只是其中的一部分,養老配套包括的東西太多太多了,比如老年人專業醫院、養老護理機構、老年大學、老年活動中心等等。

 

6.古鎮改造模式

 

很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對于這類古鎮,我們一要保持建筑的“原汁原味”,二要尋找小鎮的歷史滄桑感。現在部分小鎮開發者急功急利,大興土木,改變了古鎮原來的面貌,也使得原來的歷史感蕩然無存。這樣的小鎮,生命力不會長久。

 

7.文旅組合模式

 

因為項目規模大,單一的形態和業態難以支撐。所以,很多人就將更多的類別組合進去,也就是文旅是個筐,什么都往里面裝。

 

這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小,但這種模式的頂層設計沒做好、風險最大。當然,這種模式也并非就一定不能成功,關鍵是處理好幾種類型的邏輯關系,將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合,觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。

 

不過,還是要著重提醒:這種模式最怕亂,想到什么做什么,什么都往里面裝,最后到底是個什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮特色蕩然無存,結果就是萬劫不復!

 

總而言之,開發主題不同,其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式!而不同的開發模式決定項目的盈利模式,決定項目的存活率。

END

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