專題研究 / TOPICS
經典案例 / CASE
案例多媒體 / VIDEO
專家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

教學多媒體 / VIDEO

如何解決好特色小鎮用地過程的利益分配問題

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-05-08 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮建設,特色小鎮規劃,特色小鎮

在中西部地區和東部地區之間,經濟發展的巨大差異決定了用地政策成為了平衡區域經濟發展水平的一個重要籌碼。如何根據不同區域的經濟發展水平來創新差別化的土地政策?如何提高區域的產業承載能力和人口承載能力?如何將土地利用規劃、年度建設用地計劃與國家戰略進行銜接?這是政府面臨的一個痛點。

 
特色小鎮,特色小鎮建設,特色小鎮規劃,特色小鎮建設規劃

 

一、存量用地挖潛的困局和利益分配模式設計

 

在存量用地方面的潛力挖掘方面,針對不同的存量用地有不同的挖潛策略。這方面,需要專業的規劃知識和運營知識。并且需要各部門對存量用地資源的協同整合。存量用地資源分散在一個區域的不同功能區,歸不同的部門所使用,碎片化的存量用地格局如何與系統化的項目策劃和區域發展規劃進行協調?這是地方政府和開發商、運營商共同面臨的痛點。

 

在存量用地的利益分配模式中,需要激勵土地使用權人的積極性,充分發揮他對土地經營的情感優勢和在地文化優勢,在符合總體規劃的原則下,鼓勵存量用地使用權人進行土地的業態升級和功能升級,增加單位面積土地的產出。同時,在后期運營過程中,政府可以在流量導入方面給與支持,比如將政府會議地點放在農民民宿中,幫助農民的民宿打造人氣,確保在業態運營前期能夠實現收支平衡。

 

二、增量用地的利用困局和利益分配模式設計

 

增量用地主要來自三個渠道,一個渠道是土地利用規劃,一個渠道是城鄉建設用地增減掛鉤,還有一個渠道是對荒地的開發。無論是哪個渠道,都會涉及到農村集體建設用地的問題,因為大部分小鎮都處在城郊和鄉村地區。而農村用地最敏感的就是利益分配。農民如果分配的少了,不公平,分配得太多,用地成本又高,如何設計出既公平、又能夠調動農民積極性的分配機制?如何讓農民在土地流轉和土地入股中獲得公平持續的回報?如何鼓勵農民去積極開發荒地?這是增量用地利益分配的核心所在。當然,有些文旅小鎮不在農村,而是在城郊,其土地性質是工業用地,在“工業+旅游”的語境下,可以對這類小鎮的工業用地進行增量挖潛,將原有的廠房進行改建或者對地下空間進行擴建,并發展文旅業態。政府在這個過程中可以免去企業的土地價款差額,以此來降低企業的運營成本,激勵企業進行土地效能的提升和業態的改造。

END

?
北京福利彩票大奖