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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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特色小鎮的三大收益模式和兩大痛點

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-04-17 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮的模式,特色小鎮的收益模式

十九大提出了建設“交通強國”的目標,針對2018年的交通建設,國務院政府工作報告也指出:“2018年要完成鐵路投資7320億元、公路水運投資1.8萬億元左右,累計超過2.5萬億元。”

 

對于特色小鎮來說,意味著小鎮之間的可達性競爭將慢慢消退,可達性優勢和區位優勢將不會再是未來特色小鎮競爭的絕對優勢,而是基礎條件。在這樣的語境下,特色小鎮的傳統商業模式雖然還會發生作用,但是商業模式的創新也成為了必然。

 
特色小鎮,特色小鎮的模式,特色小鎮的收益模式

 

一、特色小鎮的三大收益模式

 

1、土地一級開發

 

這種模式主要是通過土地一級開發獲得收益,這里的收益既包括商業利潤,也包括政府相關補貼,以及開發之后的部分資產升值收益。

 

2、通過二級房產開發獲取收益

 

這種模式是傳統的房地產模式,已經不新鮮了,主要的地產類型包括住宅地產、商業地產、公寓地產、度假地產、養老地產等等,這是最簡單粗暴的盈利方式,也造就了大批最早的傳統地產企業。

 

3、通過城鎮化配套建設獲取收益

 

除了房地產,圍繞房地產進行配套的公共服務和基礎設施建設也是一個獲取收益的重要途徑。國內早期的基礎設施建設企業也賺到了不菲的收益,只不過這些企業比地產企業的知名度低,但是他們的實力不可小覷。主要的建設項目包括公共交通建設、城市智能化建設、、金融基礎設施、教育基礎設施、醫療基礎設施、水利基礎設施等等。

 
特色小鎮,特色小鎮的模式,特色小鎮的收益模式

 

二、特色小鎮收益模式的兩大痛點

 

1、地產慣性的轉型痛點

 

地產企業習慣了周期短的盈利方式,其團隊也是在短平快的地產套路中成長起來的,轉型并不是一件輕松的事情。從技術含量來看,從純銷售轉型到“銷售+持有”是比較容易的,但是從“銷售+持有”再升級到“產業鏈打造+代建運營”就需要團隊的知識水平和思維方式發生質的改變。

 

2、土地升值之后的區域運營能力提升

 

一個項目的成功會帶動土地升值,土地升值之后,如何以區域運營的模式來滾動開發,并形成新的盈利增長點?這也是一個很大的痛點。項目價值向平臺價值的轉換需要的是生態圈的思維和格局。平臺之上,多方商業模式的銜接和互動,是一個非常復雜的系統工程。項目的成功容易復制,區域的成功才是不可復制的核心競爭力。

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