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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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淺析主題類旅游地產的盈利模式

作者:admin | 來源:未知 | 時間:2015-07-10 | 關鍵詞:旅游地產,旅游規劃,旅游策劃,旅游規劃設計,旅游

  主題類旅游地產介紹

  對于旅游地產的界定,業內一直存在很多分歧。這里的旅游地產指依托周邊豐富的旅游資源而建,有別于傳統住宅項目,融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。旅游地產與傳統住宅地產開發相比,資金需求更大、運營周期更長。

  其中,通過不斷開發大型游樂或運動項目,創造持續的體驗型愉悅吸引力,并以此為依托,推動房地產開發的發展模式,定義為“主題類旅游地產”。該模式的最大特點是對傳統的旅游資源依賴程度低,主要通過人工景觀來實現景觀再造,可以進行異地復制。

  這是一種構景開發,即發展商自己投資,建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤,常以主題公園的形式來推動房地產開發;區別于借景開發,即依托自然風景或人文景觀資源開發房地產。

  旅游文化地產是文化地產的分支。在國內地產商中,華僑城算是文化旅游地產做得最好的。華僑城是亞洲第一大主題公園運營商,有錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等主題公園,同時在公園周邊開發地產。

  旅游地產的收入來源

  一、物業銷售收入

  這是地產項目的利益根本,所有的地產項目定位、開發,最終的利益首當其沖的必將是通過對外的銷售來實現盈利。出售的物業類型可以有住宅、商業及寫字樓,因為旅游開發讓所在區域的價值得到提升,旅游地產的售價可以比其他區域高很多。旅游帶動了地產項目的人氣,同時還可以營造輕松活躍的辦公氛圍,對于文化創意型企業具有較強吸引力。話說,當上海迪士尼還只是一紙方案,周邊的土地與項目便已經借風狂漲。物業出售可快速回籠資金,有利于資金周轉。

  二、物業經營性收入

  旅游地產中部分物業可以自持,取得經營性收入。比如主題酒店、Shopping Mall、會展中心等物業,隨著區域價值提升,人氣聚集,以及品牌影響力的擴大,其收益將不斷增長。

  三、旅游經營收入

  在建成后維護成本最低,隨著整體旅游公共產品的完善,景區門票、休閑產品的提供,此類收入為項目提供了長期的、持續的現金流。同時,地產項目的開發反作用于旅游項目,使得旅游項目有了更豐富的客流保障。

  四、土地增值收益

  旅游地產項目一般位置相對較偏遠,取地成本相對較小,但通過旅游開發和品牌價值的建立,所在區域價值大大提升。前期的低價土地成本,也為后期進行土地的二次轉讓或者合作開發提供了強有力的籌碼。

  總結

  目前大部分旅游地產項目中,地產收益比重仍占主導。比如,地產業務每年為華僑城貢獻約80%的利潤,是其盈利核心,但間接的價值創造中心還是旅游業務。

  據統計,我國70%的主題公園虧損,20%收支持平,只有10%能盈利。旅游項目本身盈利有限,收回成本需要15年以上,小編不知道這個統計是怎么計算的,但是如果旅游業務持續經營,提升地塊價值,營造良好環境,其成本能夠被周邊地產覆蓋,那么這個項目也是成功的,無可非議。

  旅游業的特征是投資收益期長、利潤率低、可持續回報時間長;而房地產項目特征是:投資收益期短、短期高額回報、融資能力強,兩者如果能夠完美結合,旅游與地產的融合是長期持續回報與快速回報,持續現金流與短期銷售利潤,低成本土地與高成本配套等相互聯結的極佳發展模式。

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