專題研究 / TOPICS
經典案例 / CASE
案例多媒體 / VIDEO
專家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

教學多媒體 / VIDEO

淺談旅游地產開發策劃(上)

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-08-19 | 關鍵詞:旅游地產開發 旅游地產策劃

  這個題目確實有點大,但為了能梳理一下自己的思路,為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示,特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享,某些觀點和看法肯定有些不盡人意,思緒也有點雜亂無章,所以還請大家多多包涵、理解、指正。

  說到旅游地產,我們首先來看一下目前對旅游地產的幾種解釋:

  狹義的旅游地產是指服務于旅游的地產項目;廣義的旅游地產是依托豐富的旅游資源,借助旅游度假為目的開發經營模式,以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設以及經營運作的房地產項目。

  旅游地產就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務、居住為一體的房地產項目),它是旅游業和房地產業的無縫嫁接和完美融合的衍生品。

  以下是目前網上或書上所歸結的旅游地產分類

  一是旅游景點地產:主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間;

  二是旅游商務地產:主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關聯空間;

  三是旅游度假地產:主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間,如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等;

  四是旅游住宅地產:主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

  其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西,但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面,特別是戰略理論的總結和研究,主要也是我們的經歷和見識有限,還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠,沒有去探究他們的共性和客戶的需求,所以就無法把握住旅游地產的脈搏,當然也就無法真正的準確的操作它了。

  大家可能也都在關注和研究全國乃至全球的旅游地產案例,每個人也都有一套自己的方式方法去了解學習,同時也有各自的理解,那么你覺得目前中國旅游地產到時是“旅游+地產”、還是“旅游=地產”呢?在旅游地產的產業和功能上你又有怎樣的看法呢?中國旅游地產最大的問題或軟處在哪里呢?

  從90年代初海南開始,到現在隨著人民生活水平的不斷提高,特別是社會有產階級的形成為旅游房地產消費奠定了基礎,多種旅游產品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵,并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景,不論是供給還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及商務休閑旅游的條件。

  主流市場的飽和,為邊緣市場的發展創造了條件。

  我國傳統投資領域已基本飽和,特別是主流房地產開發領域,主流房地產市場的疲軟與相對飽和,為旅游物業的發展創造了新的市場機遇,主流市場配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力,也為大量游散資金投資創造了條件。

  城市化進程的加快,生活水平的提高,為旅游消費奠定了良好的基礎。

  城市化進程的加快,越來越多的城市人在實現住房、購車等大額消費后,開始厭倦城市喧囂和煩躁,向往自由、純樸的鄉間野趣生活,節假日旅游已成為眾望所歸。

  旅游模式轉變,旅游消費支出比例增加。

  當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高,單一的觀光旅游產品,難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性,更加注重“健康、時尚、個性”,一方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始轉向城市周邊度假休閑游,另一方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。這就為開發旅游地產與商務休閑地產創造了市場條件。

  置業行為的不斷升級加快旅游地產開發熱度。

  越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后,開始越來越關注環境對居住品質的影響。越來越多的遠郊區樓盤開始煥發新的生機與活力,他們借助名勝風景區和城市周邊的山、水、園、林來作為開發的賣點,從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

  可支配時間增加,消費者休閑假期大幅增加。

  我國實行每周5個工作日制,并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假,累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加,用于休閑用途的旅游地產前景廣闊。

  政府大力推動:政策作用,刺激和拉動旅游及相關產業發展。

  在當前旅游假日經濟持續增長的情況下,各地方政府在吸引大量投資,對當地旅游資源進行最大限度的包裝和完善;同時,政府也會制定各種政策,為旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。

  信息通訊技術的提高、為新型辦公創造條件。

  目前社會上已經形成了廣泛的自由職業者、以及自由撰稿人、藝術創作人等,他們的日常辦公形式并非傳統的寫字間,而是追求安靜、閑適的創作空間。從目前類似的情況看,已經有大量自由職業人群經常性的進駐旅游休閑地產。

  根據國際著名旅游景區的發展經驗,年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區,都有明顯開發邊緣產業的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產業問題,對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地,需要對產業和商業模式進行創新。

  現在國內很多地方的所謂旅游地產項目基本都還處于景區發展階段,景區的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現出來,即使建立了一些所謂的服務功能,但都是基礎和原始化的,要發展以旅游為核心的各類邊緣產業還為時過早,大多數景區的功能還停留在觀光上,很少牽涉到休閑、度假,也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段,國內做的好一點的景區已做到人看人的階段,只有華僑城做到了一些人玩人的階段,目前國內也只有華僑城將旅游與產業融合,已由初始的“旅游+地產”雙核驅動發展到“旅游=地產”以文化創意為基礎、旅游、房地產等多核驅動的階段。并最終實現打造休閑旅游區和商務休閑區的目標。

  中國旅游地產最大軟肋就是沒有主題,沒有亮點和核心的競爭力要素,贏利就更不用談了,所以旅游地產項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產業,還需解決的核心問題是解決人和政府的問題,同時還要解決消費者與房地產開發的矛盾,以及做景點與成熟旅游區底價拿地等問題;目前中國旅游地產發展已從開始的旅游為核心的單核(圣淘沙)模仿階段發展到旅游與地產同步進行的雙核(華僑城)自主階段,期待有更多的旅游地產向多種發占展模式和方向的多核(迪斯尼)成熟階段發展。

  現在國內旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變,并不斷弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游價值創造中的作用,以娛樂、文化為概念的休閑旅游,因強調高附加值的服務功能,成為未來旅游產業的發展趨勢;單一的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變,衍生出來的若干新興集團消費需求,將是主導游客體驗消費的未來發展趨勢,將休閑旅游與新興集團消費需求結合,細化、創新各種服務功能,滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

  目前國內旅游地產開發企業在與政府合作時基本都是置換的形式,先簽訂一個框架協議,企業給政府做市政和城市配套服務功能,政府給企業等價值的土地作為開發建設用地,而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業,這樣就導致了企業在這塊的投入上處于被動和無賴的局面,企業都是趨利的,那么他們在這塊上的投入,必須得找地方去收回來,以達到企業資深的收支平衡和獲利,這也是旅游地產承載的機會和空間,也是更多房地產企業愿意為此去付出和投入的根本原因。

  旅游地產發展欲解決的幾個問題:

  未來國內房地產開發企業在旅游地產開發上將都是通過鎖定土地后續的開發權,并充分參與到一級開發,二級開發,持有經營和資本運作的各個環節中去,以此來平衡投入和產出,最后達到利潤的實現。而未來中國旅游地產開發的發展趨勢將是多元化,主題化、文化化、產業化融合的復合式開發模式。

  首先要解決的是土地問題,旅游地產最重要一個決定性因素應該是開發商怎么拿地,拿到什么樣的地,大家都知道國內的旅游地產的土地性質大都是農村集體用地性質或者是市政綠化用地,旅游地產開發商都要么是從政府手上租賃過來的,要么就是跟政府合作,將整個區域的市政和綠化工程做好,政府給予相應價值的土地的使用權和使用年限給開發商,這樣就造成開發商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產核心的東西,而是把經歷都放在如何賣房子上去了,但旅游地產脫離了旅游這個核心要素,那么房地產開發就陷入了孤立的局面,也不可能走太遠。所以旅游地產開發的關鍵還是拿地,土地拿的好于不好將直接影響到開發商對項目的期望及后續的開發以及項目最后的承載區域城市功能的級別。(這點其實可以借鑒昆明,大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質就是旅游用地)。但更大的重要因素還取決于政府,所以政府其實是影響旅游地產發展的至關重要的因素和環節。

  待續【淺談旅游地產開發策劃(下)

  山合水易機構

  網址:http://www.clcpox.live/

  地址:北京市海淀區花園路2號 -1號樓(中關村數字電視產業園區內)

  電話:400-650-6990 010-84098642

  傳真:010-64152865 郵箱:[email protected]

END

?
北京福利彩票大奖