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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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中國養老地產盈利模式分析

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-07-14 | 關鍵詞:養老地產

中國養老地產盈利模式分析

  人口老齡化給世界各國帶來了社會和經濟難題。截至2011年,中國已有65歲以上人口12288萬人,占總人口的比重9.1%。據預測到2015年,老年人口總量將突破2億,占總人口比例超過15%,2030年,中國老年人口占總人口的比例將達31.2%。中國的老齡化問題越來越嚴峻,“十八大”報告提出關注民生、重視民生、保障民生、改善民生的重要思想,養老問題是事關個人、家庭及社會穩定的重大問題。我國老年社會保障制度隨著老齡化問題的突出呈現養老保險基金收不抵支、資金短缺等現象,無法有效地發揮作用。探究養老地產盈利模式問題,從經濟與管理的角度探尋房地產業如何通過企業投資參與老年人社會保障問題,具有重要的理論和現實意義。我國已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業,進行著有意義的實踐嘗試。

  一、養老地產是將養老主題融合于地產開發的特殊項目

  養老地產概念始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家,是將養老主題融合于地產開發項目,以滿足日益增長的特定市場需求。養老地產是具有獨特的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等多功能的產業。盈利模式是企業通過自身以及利益相關者資源的整合并形成的一種實現價值創造、價值獲取、利益分配的組織機制及商業架構。我國養老地產的開發建設過程涉及政府、企業、消費者和融資方等利益相關者關系。研究養老地產盈利模式對于整合多方利益需求,實現企業價值創造,民生福利保障、政府職能完善等工作具有重要意義。

  我國養老地產開發建設尚處于萌芽階段,目前只是作為對社會養老保險制度出現資金缺口等問題的補充,由政府主導在一些大城市進行試點。隨著各種政策法規的成熟、人們觀念的改變和對養老地產需求的顯現,養老地產這一新型模式必將得到好的發展,不斷會有企業發現其發展的空間而參與進來,越來越多的房地產企業和保險公司涉足養老地產行業已經充分顯示了這一趨勢。然而目前銀行還沒有專門針對養老地產開發的業務,住房抵押貸款也不具備實施的條件。如果政府能夠積極引導,越來越多的企業投資這一行業帶來的巨大市場必然會刺激銀行或更多的房地產企業順應經濟形勢,融入到這一新興的具有巨大市場潛力的市場,并逐步發揮主導作用。

養老地產

  養老地產

  二、“以房養老’的實質是解決老年人老年生存的資金問題

  “以房養老”借鑒了美國經濟學家莫迪利安尼提出的生命周期假說,實現了人們的消費平均化傾向,希望從家庭資源的合理配置與效用最大化目標著手,實現住房和養老的最佳組合。住房制度改革以來,我國的住房分配體系逐漸形成,城鎮居民的住房自有率也逐步提高,截止到2006年已達到80%以上,美國和英國的這一比例基本是在60%左右。這一方面與我國傳統文化中城鎮家庭將住房作為追求的主要生活目標有關,另一方面,也為以房養老提供了現實的前提。對于擁有房產的老年人來說,如能盤活這筆巨大的“沉淀資產”,可以達到“老有所養、老有錢用”的目的。

  我國“以房養老”模式主要有養老院養老、以房自助養老和養老房屋銀行三種形式,都只是在較發達地區推行的區域制度政策。對于這些模式,曾有過相關的調查。“以房養老”有效地結合了養老問題和住房問題,試圖將老年人的住房不動產通過某種制度安排使其擁有一定的流動性,解決老年人生活開支問題。閆春宇、祝羅驍等對上海市居民“以房養老”的意愿研究顯示,“以房養老”的可接受度達50%;廣州市超過23.08%的老年人,50%以上武漢市老人愿意嘗試“以房養老”。傅鴻源和孔利娟預計我國的“以房養老”發展模式將經歷以政府主導的萌芽期、銀行和政府雙方主導的發展期,最終向以銀行為主的成熟期過渡。“以房養老”的實質是如何將養老與地產結合形成高效率的養老資金流動問題。

  三、良好的融資、開發與運營模式是養老地產盈利的重要基礎

  養老地產融資問題是研究者關注的重點方面。房地產是典型的資金密集型行業,其融資渠道可以分為內源融資和外源融資。內源融資是企業自有資金,但這部分融資比例相對較低;外源融資來源有發行股票、銀行貸款、債券融資、典當融資和房地產信托融資等方式。國外養老地產融資模式中,美國以市場融資為主,法國以政府投入為主,而日本兩者兼有。中國目前養老市場融資渠道雖然較多,但路徑依然狹窄。由于投資量大、周期長,從事養老地產項目開發的企業往往很難獲得銀行貸款,融資又受整個股市環境影響,民間融資成本太高,剛起步的信托基金尚不成熟。目前對養老地產比較熱衷的主要是保險資金,國內泰康人壽、合眾人壽、中國人壽都已進軍養老地產行業。

  現階段,養老地產開發缺乏科學合理的設計、配套設施和服務有限、開發定位不清晰、政策支持力度不夠,是否進入、如何選址、何種開發與運營模式、如何經營和如何盈利,是養老地產開發過程中的五大困惑。美國的老年住宅設施完備,有獨立式、集合式和護理型三種模式;日本和新加坡的兩代居和養老院是租賃式公寓;法國是收容所、老年公寓和護理院等福利制老年社區。美國開發養老地產的主要經驗在于政府支持、按需開發、人性化設計、“以房養老’模式發展成熟、養老咨詢業發達。我們現有文獻研究認為養老地產應選擇城郊地區,戶型一室一廳一衛并確保做到行為無障礙且心理不壓抑,建造綠化率高并以人為本的“綠色老年公寓”。可采用候鳥式、居家式、療養型、立體化和農家休閑五種養老模式,根據區位交通、發展環境、場地規模、資金實力和資源整合能力選擇適合的養老旅游地產開發模式,做好專業化與綜合化的結合、公益性與市場化的結合、地產銷售與多元經營的結合和自主經營與合作經營的結合。國外的“特續照料退休社區開發模式”可以發展成為中國養老地產的“復合型老年社區”概念,對自然環境、養老配套和養老活動提出高質量的要求。“醫護養休”四位一體的醫學健康居住新模式也是養老地產發展的模式之一。基于資源的有限性,加強資源整合的聯盟來解決養老問題是一種重要的養老地產聯盟運營模式。養老地產成功和盈利更依賴后期運營的特點。因此,傳統的房地產經營模式并不適合養老地產。根據養老地產的特點,依托社區建設和管理運營主體的不同,可以分為以下幾種只建設不運營、不建設只運營和建設與運營相結合三種模式:第一種模式的優勢是避免了物業運營風險,投資回收期較短,投資風險較小,但是這種模式無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。第二種模式的優勢是有利于運營能力的提升,對資金要求相對較小,規避了資金難題,但是對物業開發的質量和設計無法控制。第三種模式的優勢是能夠豐富企業產業構成,同時豐富企業利潤來源,享受相關增值收入,但是對開發商資金要求較高,同時對企業的經營管理經驗和能力以及各種社會資源的整合和協調能力有較高要求。從長遠來看,全產業鏈開發商即建設與運營雙管齊下的模式是較好的開發模式。目前養老地產的盈利模式主要有銷售、持有和銷售持有并存的三個模式。銷售模式雖然風險小,但也放棄了居住之外的衍生價值,和普通住宅開發同質化,對“養老地產”的體現不明顯。持有模式須有雄厚的資金支持,依靠增值服務獲得高利潤。持有加銷售模式針對前期資本投入和后期盈利問題而產生,是持有和銷售模式的折中。三種簡單的盈利模式是所有地產領域都普遍存在的模式,因而其算不得是對養老地產盈利模式的創新研究。而針對養老地產而言,面對其獨特的目標顧客和特征,究竟怎樣的盈利模式才是適合的?怎么才能把有限的資源真正整合起來迎合廣大的需求仍然值得我們去探索研究,而這恰好是廣大的房地產企業還不敢涉足養老地產這個大市場的原因。

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