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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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房企借文化旅游地產突圍需全盤考慮,且行且珍重!

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2015-06-19 | 關鍵詞:旅游地產 文化旅游地產

  近日,中國人民大學公共管理學院土地管理系鄭華副教授接受了新華網的專訪,鄭華副教授在專訪中為我們介紹了國內外文化旅游地產發展的現狀、前景及面臨的問題。

  住宅庫存高企 文化旅游地產是業界突圍方向

  在被問及關于目前住宅市場的現狀時,人大副教授表示:“住宅市場依然有需求,去庫存的壓力主要在二三線城市,這個問題短時間無法解決。樓市去庫存問題的解決主要還需要二三線城市其它產業的發展與帶動,比如,制造業、高科技產業、服務業、旅游業、文化產業等。其它產業的發展帶動將緩解樓市的庫存壓力。從地產業本身來看,行業未來應從各種產業地產——即文化地產養老地產旅游地產、產業園區等——中尋找新的增長點。”

  地產是一種載體,什么產業有發展空間、就載荷什么產業,就借助什么產業增值。在我國未來的經濟發展中,文化產業和旅游產業將是兩個很大的經濟增長點。國家十二五規劃中就明確提出,要“推動文化產業成為國民經濟支柱性產業”、“積極發展旅游業”。

  近些年來,文化旅游地產中的影視旅游地產和古鎮旅游地產異軍突起,已引起業界的廣泛矚目。

  影視旅游地產的崛起

  “近些年,隨著住宅市場過度競爭和政府政策調控的影響,地產行業紛紛轉向文化地產領域。同時,國內的影視企業為了擴充影視衍生產品收入,也將投資伸向文化地產,影視基地尤其倍受追捧,影視地產旅游也成為一種重要的新興旅游形式。”人大副教授表示,影視基地的火爆,是因為投資者看中的是影視基地與旅游產業、文化產業融合背后的巨大產業鏈、價值鏈、利益鏈,看到的是其整合土地、資金、版權等資源的巨大運作空間。

  隨著國家調整文化政策和影視市場的成熟,政府逐步放寬民資、外資進入影視業的政策,影視基地建設再次進入快速發展階段,各種資本背景的影視基地紛紛成立。目前全國影視城的數量已達幾千個。

  目前國內在影視旅游地產領域做的最出色的是浙江橫店影視旅游產業基地。橫店自1996年以來的不到20年的時間里,已經發展為全球面積最大、拍攝影視數量最多,在規模與數量上超越美國好萊塢的影視產業基地。萬達影視城、馮小剛電影公社、華誼兄弟影視主題公園、蘇州影視城、西北影視城等項目均是中國影視旅游地產領域的成功范例。“不過,中國的影視旅游地產整體上仍較美國的影視旅游地產落后。”人大副教授判斷,“其中一個重要原因就是目前國內電影業發展與美國電影業相比仍有非常大的差距。”

  美國雖然僅有兩百多年的歷史,歷史文化資源并不豐裕,但其創設的影視旅游地產項目具有鮮明的特色和強烈的吸引力。人大副教授介紹說,環球影城(內有哈利波特主題公園、怪物史萊克主題公園、侏羅紀公園主題公園等)、迪斯尼樂園等都是美國影視旅游地產的杰出代表,每天都吸引全球成千上萬的游客前往參觀游覽。

  古鎮旅游地產提供一種浸入式的文化生活體驗

  目前在國內頗受歡迎的古鎮旅游大大刺激了古鎮旅游地產的開發。人大副教授告訴記者,古鎮可以展現當地過去的建筑、文化、風土、習俗,古鎮旅游地產開發不妨礙古鎮建筑的再利用,不管國內還是國外,這都是一個熱點。國內的周莊、烏鎮、鳳凰古城、麗江古城、芙蓉古鎮、平遙古城,德國的特里爾小鎮、英國的牛津古鎮、劍橋古鎮等都是古鎮旅游地產開發的成功案例。

  古鎮旅游不是純粹的觀光,它能提供一種浸入式的文化生活體驗。古鎮可以喚起都市人的浪漫情懷,讓人重新回到一種小國寡民、與世無爭的心理狀態。

  在古鎮,都市人逃離了城市的喧囂、緊張和焦慮,他們可以在古鎮吃吃飯、喝喝茶,體驗一種慢生活。隨著中國城鎮化的深入,越來越多的人正成為都市人,給都市人提供一種返璞歸真、回歸自然的機會也將成為一種不斷增長的需求。所以,古鎮旅游地產的潛在客源數量應當不成問題,最關鍵的還是要做出真正差異化、高質量、具有特色和吸引力的產品。

  文化旅游地產全方位推動當地經濟社會發展

  當地產遇到文化和旅游,房地產將不僅實現中國人一般的小康式的家居生活,還將滿足中國人的娛樂、休閑、旅游、審美、創意性的生活和生產方式需求,并帶動相關產業集群的轉型、升級和再造,推動當地經濟和社會向更高級別的層次發展演變。她表示,“文旅地產開發對所在地經濟社會發展的推動常常是全方位的,交通、餐飲、商業、酒店、娛樂、旅游、通信和整個城鎮面貌等各個領域均從中受益。”

  “以橫店為例,橫店過去曾是個地圖上找不到、不通火車、沒有機場的地方。1996年以前,它只是浙江金華地區東陽市的一個10平方公里的小鎮,人口6.8萬。而現在,橫店已經開設了自己的機場、高鐵車站、期貨交易所、古玩拍賣行、大學、影視職業學校等,儼然成為一個現代化的中小型城市。現在橫店鎮的區域面積達到121 平方公里,人口接近20萬。”

橫店影視城

  橫店影視城

  根據他對成都附近洛帶古鎮、安仁古鎮、黃龍溪古鎮等眾多古鎮的實地調查,一個古鎮的旅游開發往往能極大推動當地的基礎設施建設,帶動當地相關行業發展,拉動就業,推動地價升值,增加當地財稅收入,促進經濟發展,綜合性提升當地經濟社會發展的面貌。

  未來我國要走鼓勵創新的發展之路,其中,文化產業是最依靠創新驅動的產業之一,也是附加價值高、資源消耗低、環境污染少的產業。許多地方政府也希望通過文化和旅游提升區域競爭力,通過挖掘地方文化底蘊和旅游資源,獲得更多的人文魅力以吸引更多的人來駐足、消費,提升地方的GDP和形象。

  作為房企轉型的方向之一,文化旅游地產項目多以開發主體長期持有為主,這將帶來長期的、穩定的現金流回報,其收益并不比大型的商貿城項目遜色。

  文化旅游地產也不失為資源枯竭型城市和老工業區的一種轉型思路。資源枯竭型城市在資源枯竭之前,一定要做好當地資源的重新盤點和梳理,深入挖掘和開發當地的特色文化和旅游資源;而老工業區則可以對工礦業遺址進行系統的旅游開發。德國的魯爾工業區、北京的798藝術區等都是這方面比較成功的案例。目前,首鋼老廠區也正在嘗試走這條道路。

  國內文化旅游地產面臨四大問題

  目前,國內的文化旅游地產正面臨一系列的問題,已經到了業內的開發商、旅游商和文化商總結、反思、借鑒、轉型和升級的時候了。鄭華認為,國內的文化旅游地產主要存在以下四大方面問題:

  第一,以商業利益最大化為根本目標,過度開發、過度商業化,部分文化旅游資源遭到破壞。一些項目并不重視對原有文化旅游資源的保護,有的開發商甚至殺雞取卵,為了吸引更多游客,拆除了地塊上的部分古建筑。在開發完畢后,項目的商業化程度過高,破壞了相關文化旅游資源的原有氛圍。

  第二,產業成熟度較低,部分開發主體心態浮躁,投機心態較重,急功近利,行為短期化、功利化。他們往往借著旅游地產的噱頭先圈地,坐等土地升值,進行土地買賣的投機炒作;而不愿真正耗費心力關注產品和市場,利用相關的文化旅游資源進行大規模的投資和開發。由于一些地方拿地價格特別便宜,部分開發商從中獲得了很大的土地升值利潤。

  第三,產品形態單調單一、定位不清、毫無特色、缺乏配套、盈利模式雷同單一,同質化和重復建設嚴重。人大副教授表示,全國各地的數千個影視城已基本把中國多個歷史朝代的風格建筑仿建完畢,建筑風格接近、趨同、雷同現象較嚴重。被人戲稱:從春秋一直到民國,上下五千年的中國古建筑,幾乎全被仿建完了。目前遍地開花的眾多影視旅游地產項目,80%陷于虧損狀態,15%勉強維持溫飽,僅5%能夠盈利。

  中美文旅地產水平方面的差異,很大一部分原因源于中國傳統文化和傳統教育中的固有特點限制了對想象力、創造力的開發。另一方面,中國缺乏對知識產權的嚴密保護,社會中的創新常常被他人輕易的抄襲和復制,容易扼殺社會中的創新因子。因此,我們國家現在提出來要實現大眾創業、萬眾創新的局面,保護知識產權應是很重要的一個配套工作。

  第四,部分文旅地產項目受地方政府人事變動的影響較大。地方政府領導人借助文化旅游地產開發實現本地面貌的較快改變,作為其政績,可以實現自己仕途的升遷。而當主要負責官員升遷或調職之后,當地的旅游地產開發常陷入“無人管”的狀態。

  山合水易機構

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