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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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旅游項目融資案例之大連漁人碼頭融資分析

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-09-09 | 關鍵詞:旅游項目融資 漁人碼頭

  一、漁人碼頭項目融資結構:

  1、項目發起方

  開發區管委會以提供海濱公園公共使用部分的土地,并承擔項目開發中基礎設施投入和大配套費用,作為發起方的投入資產,相當于政府的投資方。但根據目前國家有關政企分開的制度規定,政府不直接作為公司,對外開展各項經濟活動,在本項目中,提供資產投入和信用支持,并委托有能力融資的公司,進行對外引資。

  2、項目公司

  開發區管委會為完成開發海濱公園的對外融資任務,經多方選擇能承擔該項任務,具有一定經濟實力,并具備良好對外關系,能勝任該項目融資任務的公司,最終選擇以太陽雨農業園區有限公司為主體,聯合海灣投資管理有限公司,共同組建該項目公司對外融資的基礎上,并注入1000萬元注冊本金,對項目進行全面智能包裝,成為該項目的承辦單位角色,全面啟動項目前期工作,并全方位開展對外招商融資工作。

  3、供資方

  對國際上存在的項目融資來源進行全面分析研究,根據本項目的地位、功特征,具體確定了若干對象進行融資接觸和談判。因項目不屬政府直接投資占股項目、也不屬國家主導性骨干產業項目,要使用國際金融機構資金、各國政府出口信貸資金、短期資金市場資金、本國政府銀行的信貸資金、公共基金機構資金等都是十分困難,且概率趨于零。因此,可成為本項目融資的供資方,主要集中在:商業銀行、商業金融公司、設備供貨商或租賃公司、工程承包商等四大方面。根據這四方面可望成為漁人碼頭的供資方,從各種途徑和渠道尋求和建立關系,形成待選供資方,主要有以下具體對象:

  A.融資咨詢顧問。

  項目融資專業性很強、各種關系、金融法規、技術經濟依據、各相關手續等十分繁雜;項目融資本身工作量大、內容繁多,通常發起方或項目公司的專業知識、融資經驗和精力都有限;各種專業人才一時也難以招聘,為了精簡項目公司機構,提高融資成功率,漁人碼頭項目公司也采用聘用高級的財務公司、投資工程咨詢單位、律師事務所、會計事務所、審計事務所等中介咨詢機構和專家,作為項目融資的顧問單位或顧問專家。

  B.保證方。

  為了使融資結構穩定可行,漁人碼頭項目公司也采用了信用支持與二級商務協議保證等方式,作為項目對外融資的信用支持。開發區管委會作為政府機構,又作為項目的主管部門,也作為提供土地和基礎設施投資方,成為項目的發起人,并給予各種優惠政策待遇和土地提供的各種方便政策,成為信用。

  C.支持方。

  在融資談判過程中,經常以接待、口頭承諾、直接參與招商引資等方式,為外方的進入,提供一種政府支持和信用保證。漁人碼頭項目所建的設施,由于總體項目融資的額度龐大,而項目公司的資金有限。如果單靠項目公司的資金投入,那么在和主要供資方進行股本分攤綜合比例上及以后的運營決策上處與劣勢地位。再加上在開發區建設過程中一些與政府合作比較有貢獻的國內中型企業看中各種單項項目,擬出資投入或預租未來的一些單項設施經營使用,成為二級投資商,并通過與項目公司合作的協議方式,承擔項目經營收益保證,充當項目融資的保證人,就有利的保障了項目公司控制將來經營的決策權益,增加了項目公司在供資方方面的份量,并且可以適度減少一級供資方的資金壓力。弊端就是在于各單項二級投資商,與一級供資方的在各方面管理工作的銜接的問題,由于投資方過多,在經營方面是否能統一步驟,需要相對應制定一個完善的管理制度。

  根據大連的施工承包市場的慣例和通常采用墊資或遲付款方式承攬工程方法:有許多施工隊伍,積極地注視和參與漁人碼頭的開發工作。這些可靠承包商的進入,為工程實施提供資金的使用分配上的調整,并確保工程的順利完工。這既帶有融資色彩,也為項目融資承擔起保證方的責任。

  一般供資方要求采用項目抵押辦法,本項目的談判過程中,也承諾當地開戶銀行作為資金監控方,以建成后漁人碼頭項目作為擔保抵押,承擔有限追索權辦法,對供資方進行抵押保證。

  通過上述項目融資各方的任務安排,基本上構筑漁人碼頭項目的融資結構方案。但對不同的供資方的不同要求,其融資結構會產生一定程度的調整,盡量按照供資方的要求,提供較完善而低風險的融資結構。

  漁人碼頭項目融資結構示意圖詳見附圖3—1。

漁人碼頭項目融資結構示意圖

  二、漁人碼頭項目的可行性分析

  (1)漁人碼頭項目可行性報告的特殊性分析

  漁人碼頭項目作為項目融資的可行性報告,不但應具備國家規定的格式、標準和深度外,更重要的還應具備自身的特殊性。普通項目的可行性報告,這里就不展開說明,主要集中在特殊性方面。其特殊性表現在以下方面:

  ①融資型特征

  項目可行性報告根據不同用途其側重面有所不同,項目融資的可行性報告,必須能吸引未來供資方的構思與投資回報,和低風險特征,而在規模上也應能滿足供資方的資金能力,讓供資方見到可行性報告后,能樹立起對該項目提供信貸資金的欲望和信心,從而逐步促成供資方決策的成功,達到項目融資的目的。為此,項目公司在編制可行性報告之前,對國際金融市場的項目融資成功要素進行較為詳細調查和了解,掌握大量供資方的心態,以及供資手續與供資條件,采用高水平、高質量、靈活性、多方案的方式,以滿足和應付各類供資方的條件。融資型的可行性報告,經常采用兩段制:為融資而起草初步可行性報告;融資過程或融資成功后,將根據供資方的要求,調整、修訂和完善可行性報告。后者是付諸實施的可行性報告,前者是融資型的可行性報告。

  ②智能型融資特征

  我國近幾年在國際金融市場上采用項目融資方法,主要集中在政府主導的基礎設施項目和一批有前景的工業項目。而作為旅游開發項目,采用項目融資做法的目前還很少。智能融資的具體特征:通過國際招標,形成一個高智能的旅游區規劃方案;通過國際招標,讓不同類型的企業或專家,利用海濱優勢提出若干高智能的游樂構思,匯總成一系列高檔次的游樂方案;聘請高級咨詢專家和規劃大師,共同策劃出一套高智能的構思方案。經過上述超前的國際招標,形成具有現代國際水準的智能型的旅游開發方案,為編制可行性報告奠定基礎。

  ③高度適應性特征

  為了應付未來供資方的各種介入要求,可行性報告采用靈活的編制方法,形式上不是單一的可行性報告,而是采用”三級一組”可行性報告的創新作法。

  A總體開發可行性報告:滿足大供資方或局部項目投資方了解項目總體的要求,建立輪廓概念,為供資方決策提供依據。

  B分期開發可行性報告:將旅游區開發分為三期實施,分別編制各期開發的可行性報告,為分期獨立投入的供資方,提供決策基礎依據,也為投資項目方實施工程分期建設,逐步產生效益,提供可靠依據。

  c單項開發可行性報告:為照顧服務設施購買使用方考察項目的需要,對各具體經營項目有較深刻的分析,在可行性報告編制上,采用單項娛樂工程編制報告。

  三、漁人碼頭項目的風險分析

  為了最大限度規避項目風險,獲得項目全面成功,對該項目所存在的風險進行全面分析和安排,努力使供資方獲得可靠的安全感,為資金的到位奠定基礎。

  ①科學認真地進行可行性研究,是減少項目風險的綜合性工作。一個高智能的可行性報告,是未來實施的主要方案依據,一個財務核算和商業計劃是未來投資回收的主要依據,也是以項目自身的收益作為供資方回收信貸資金的基本保證。可行性報告是未來整個項目的實施計劃,是回避投資風險的重要研究階段。

  ②旅游客流市場的繁榮是項目的關鍵。漁人碼頭項目不同于工業產品,主要市場性概念是吸引和服務于游客,通過為游客提供愉悅、觀賞、娛樂而收取服務費用。項目經過詳細的客流市場分析,將客流定位在較堅實的基礎上,以吸引主客流為基本出發點;在建設檔次和水平上,努力將景區景點和娛樂項目,更加突出高科技、參與性等特色。只要能形成長久不衰的旅游客流,就是項目回避風險的最有效措施。該項目屬于區域性旅游開發工程,存在著”二級客流市場”問題,主要是指單項娛樂項目的投資和經營客商。作為項目公司的一級開發商,把開發后的單項工程交二級經營商來經營,如把二級經營商基本落實,簽訂協議,可視為一級開發商的”產品銷售”基本完成或落實。二級專業經營商的出現,對今后的經營收益具有保證效應。

  ③功能性定位是智能融資的關鍵問題。本項目非工業科技產品型,成功與否,能否吸引客流的關鍵在于建設的旅游產品是否具有對游客長久的吸引力,形成常勝不衰的旅游興趣。而要達到這一點的關鍵在于功能定位和單項娛樂內容以及整體綜合效應。為此,項目公司采用國際海濱旅游規劃方案招標,吸引一批旅游設計單位,娛樂設備生產商,旅游規劃機構和設計規劃大師,分別對海濱公園做出各自的開發建設方案,使整個開發構思達到國際先進水平。開闊視野、引入國外一批能吸引客流的高科技型的電磁聲光游樂項目,為全區的總體功能定位具有國際娛樂設施水平、外向型、高科技型、參與型與觀賞型相結合的綜合性海濱旅游開發區域創造智能條件。通過廣集百家之長,形成一個功能定位科學合理的高智能型的項目融資特征,提高供資方的認可,也為今后投產經營創造良好條件,同時,也提高項目償還貸款的可靠程度。

  ④制定減少參與者各方風險,努力做好風險分攤方案。在設計融資方案時,既考慮到發起方和項目的牽連關系,減少政府的外債負擔,又將風險由項目公司和二級投資商分擔;同時又努力減少供資方的風險承擔,讓供資方感到貸款風險損失極小的印象,同時也采取信用支持和項目擔保方式,由外方尋找其可信的評估單位對土地資源也做正式評估。在提供給外方資料時,力求準確可靠,系統完備,附件清楚可靠,讓外方提高信心和提供貸款的決策意志,從而達到成功融資的目的。

  山合水易機構

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