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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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“世博效應”我國養老地產發展的啟示

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-12-18 | 關鍵詞:養老地產 養老地產開發

  【內容摘要】:本文主要討論的是有關世博后養老地產行業的現實形勢與發展前景,宏觀環境方面:面臨著日益嚴峻的老齡化挑戰,房地產市場經歷著樓市調控政策的洗禮;內部因素:有房地產行業自身發展趨勢的推動,外部條件有世博效應的技術與理念支持。通過分析世博后我國養老地產的發展契機。

  2010年6月,首屆中國養老產業與養老地產高端論壇在北京舉行,這將我國養老地產發展與研究推上了一個新的平臺。隨后,在樓市調控新政和世博會“科技創新、人文關懷”理念的推動下,養老地產作為房地產行業的一支生力軍呼之欲出,并將成為房地產市場日漸重要的組成部分。老年經濟的形成,對于我國房地產業的發展既是很好的機遇,也是嚴峻的挑戰,如何開發更適合于老年人消費特點又具有好的經濟效益的住宅產品,成為房地產市場一個重要研究課題。山合水易將從世博后我國房地產市場所處的宏觀與微觀環境、面臨的內部與外部因素等角度出發,分析當前養老地產的發展契機。

2010上海世博會

  2010上海世博會

  我國養老地產的發展現狀

  我國的養老地產行業雖然具有良好的市場前景,但總體上還處在起步階段,呈現出“小而散”的發展狀態。例如上海,雖有很多家老年公寓,但普遍存在商品化程度不高的問題。現有的老年公寓多為政府投資,房地產開發商開發、營運的非常少。又如重慶,現有的老年福利設施大都體現出品質層次較低、服務類型單一的特點。市面上新興的老年公寓,多為原來的已開發住房,只冠以“老年公寓”之名進行銷售,實際上并未考慮老年人的生理行為特征。以“長壽島”著稱的海南,候鳥式的養老房產較受歡迎,但到目前,海南沒有一處能夠照顧全國不同地區老年人養老習慣的養老社區,房型設計和配套設施也不能充分適應老年人的需求。

缺乏專業性的老年公寓

  缺乏專業性的老年公寓

  因此,從現實來看,我國目前真正符合養老地產要求的房產項目還比較少,形成的房地產規模及產業集群都很小。盡管有不少養老機構在投入使用,但其選址規劃、戶型設計、設施建設等都與真正意義上的老年地產相差很遠,遠非國際上通行的概念,從業人員的服務管理水平也亟待提高;而專門根據老年人生理、心理特征而設計的,真正能夠滿足大多數老人居家養老要求的適老住宅則更是少之又少。換言之,養老地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求。老齡化社會機遇與挑戰并存,養老地產蘊含巨大商機。人口老齡化在給社會經濟發展帶來嚴峻挑戰的同時,也蘊含著許多機遇,龐大的老年消費群體將日益顯現出其旺盛的消費需求,老齡產業完全有潛力成為國民經濟新的增長點。

  當前老年人口的消費需求為老齡產業提供了廣闊的市場空間。我國2005年老年市場需求為6000億元,2010年達到1萬億,2020年將達2萬億元。¹但每年為老年人提供的各類產品還不足500億元,尤其在養老住宅的供應方面,全國才剛剛起步。老齡產業尤其是養老地產領域的供給與需求之間存在著巨大缺口,亟待補足。根據“上海老人養老方式選擇及住房需求”專題調研結果,上海有約6.6%的老年人愿意通過置換獲得適合家庭居住的住宅,11.3%的老年人愿意并有能力購買適合自己居住的獨立住宅,2.3%的老年人愿意入住養老機構;另有約21.2%的老年人雖愿意住在現有住房中,但對住房的布置及結構并不滿意,希望加以改進。因此,上海至少有41.4%的老年人可視為老年住宅的潛在消費群體。

  由此可見,我國人口老齡化的發展現狀和趨勢決定了養老地產存在著大量實際需求,蘊藏著巨大的市場,養老地產的發展從長期來看將大有可為。

我國養老市場蘊含巨大商機

  我國養老市場蘊含巨大商機

  普通住宅無法滿足老年人群的特殊需求,適老住宅供需缺口亟待彌補。

  伴隨著城鎮住房制度的改革,我國居民住房條件有了很大改善。例如,上海市區人均居住積已從1990年的6.6平方米增加到2007年的16.5平方米,但目前老年人大多仍居住在普通住宅中,這些住宅沒有輪椅通道、急救報警設備等,有的住所周圍沒有完善的醫療、生活服務設施,不能全面滿足老年人的生活需要。隨著個體生理和社會心理的變化,老年人往往對居住環境有特殊的要求,存在獨特的住宅偏好,

  主要可以歸納為:需要更多的私密性、安全性、可達性、環境的舒適性和連續性,追求尺度細部的適意、空間的連續無障礙和設備的簡單操作,渴望一定但適度的社會交往。

  目前的普通居民住宅通常沒有考慮到購房者步入老年后的特殊需求,因而充滿人性化設計的適老住宅必然存在很廣泛的社會需求。老年住宅市場供給的不足或者說是空白與需求的強勢增長形成鮮明對比,其間所蘊含的潛在經濟效益及社會效益不言而喻。

  獨生子女父母的老年照料應成為養老地產關注的重點之一

  人口老齡化是社會經濟發展的必然結果,但我國的老齡化是提前到來的,其中,計劃生育政策客觀上起了助推作用。出生人口的大幅減少導致老年人口相對大幅增長,縮短了人口轉變的時間,從而加速了人口老齡化步伐。以上海為例,在計劃生育政策的持續作用下,人口出生率長期處于低水平,戶籍人口中少年兒童比重也已降到很低的水平,2006年以來均在8%左右徘徊。與此同時,老年撫養系數逐年上升,2009年已達32.6%。上海首批獨生子女父母將于2013年前后進入老年階段,屆時,60歲及以上老年人口中,獨生子女父母將逾80%;2018年獨生子女父母數量進入高速增長期,每年有24-34萬獨生子女父母成為老人,獨生子女父母的居住環境、生活照料將成為巨大的社會問題。因此,養老地產(尤其是其中適老住宅)的開發與經營,應當充分考慮獨生子女父母的養老和生活需求,以應對我國人口政策帶來的長期后果。

獨生子女父母的養老問題日益凸顯

  獨生子女父母的養老問題日益凸顯

  內部因素:房地產市場發展趨勢使然

  首先,價格理性回歸與客戶群體細分是房地產市場發展的必然趨勢。我國房地產價格進入快速上升軌道已持續多年,自2005年初房地產“新政”啟動以來,國家對房地產市場調控措施越來越細、力度越來越大。當然,宏觀調控存在一定的滯后效應,因為從政策出臺到市場有所反應需要一個消化過程,但是,從長期來看,我國房地產業目前正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期,房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變,從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變,房地產市場價格的理性回歸將不可避免。而價格的理性回歸必將伴隨房地產市場的客戶群體與市場規模的調整,因此,開發商只有把握住數量可觀、穩定性高的細分客戶群體并為其建立穩固的細分市場,才能在行業集中度越來越高的房地產市場中長久生存發展,立于不敗之地。根據山合水易分析,隨著老年人口數量的不斷增大,老年消費群體正在逐步發展為房地產市場的重要客戶群體,他們有特殊的居住需求、相當的資本積累和改善住宅條件的意愿,開發商可從定價、房型設計、配套設施等方面有的放矢制定開發計劃,這樣既有助于開發商占領市場,實現銷量與利潤攀升,又能使不同客戶群各得其所,購買到滿意的住宅和服務,最終實現房地產市場的供需平衡與穩定發展。

  其次,傳統房地產未來剛性需求減弱,發展養老地產有助于實現房地產行業可持續發展。從長遠來看,房地產市場的傳統需求會有所萎縮。由于現階段購房的主力是70后和80后人群,在住房制度改革和傳統觀念的影響下,購置自住婚房的剛性需求是相當高的。但是到90后人群成長起來時,很多夫妻雙方家里都有房子,因此,90后及以后的人購房需要就沒有那么迫切了,需求量也會減少很多。傳統的房地產大概還有15~20年的時間可以開發,而房地產行業內的傳統房地產企業居多,均面臨一個長遠發展的問題,現階段有效拓展新的業務領域,是謀求自身長遠發展的基點。所以,房地產商、投資人關注養老地產也是在關注房地產行業自身的可持續發展。只有在危機出現之前作出準確的前瞻性判斷并適時調整發展方向,才能做到未雨綢繆,在少子老齡化的社會人口形勢下實現行業發展的平穩過渡與長期繁榮。

  世博效應為之創造條件

  2010年中國上海世博會的理念和效應將對社會經濟生活的諸多方面產生長遠影響。從關注養老地產的角度出發,世博效應和理念主要體現在科技創新和人文關懷兩大方面。科技進步是人類社會文明發展的趨勢,創新精神則是世博會永遠的主題,2010年世博會首創的生命陽光館自開幕以來,館內展示的高科技應用于日常生活為行動不便人士提供的幫助令眾多參觀者驚嘆不已,在世博場館關注度排行榜上,生命陽光館曾超越中國館,上升至第一位,這也充分體現了本屆世博會的人文主義情懷。

上海世博會基于關愛殘疾人士建立的生命陽光館

  上海世博會基于關愛殘疾人士建立的生命陽光館

  世博會生命陽光館展示的高科技產品和服務充分印證了“平等、尊重、和諧、共享”的理念,也使我們更深刻體會到,科技服務于人的生活才是科技創新的宗旨和原動力,而為弱勢群體提供扶助、創造良好的生活環境更是人類社會自古傳承的可貴精神。隨著全球老齡化程度的日益加劇,老年人(尤其是高齡老人)作為行動不便的弱勢群體,高科技在日常生活中的應用和普及也將為他們帶來福音。因此,養老地產的開發、適老住宅的設計同樣應當借助現代科技充分實現對人的關懷。

  本屆世博會中,德國館展示的多代屋項目被人口專家廣泛認同,認為是“積極老齡化”的創新,值得借鑒。所謂“多代屋”,就是把幼兒園、青少年俱樂部、中老年人的聚會地點,以新穎時尚的方式集中在一起,從而為人們創造一個本地區居民自由會面、隨意交談的好場所,可以讓老人自愿、量力參與各種社會活動,充分發揮他們長期積累下來的豐富經驗和專業知識,在為社會服務的同時也提升老年人自我存在價值,使老年人的被需要感和成就感在老有所為中得到完美體現,極大地豐富老年人的精神生活。這一展示項目同樣給我們以啟示,即對老年人群而言,居住環境的便利舒適是提升其生活品質的一個方面,而生活環境中愉快的人際交流、價值體現也是促進老年人群身心健康不可或缺的另一個要素。因此,多代屋項目雖不以高科技見長,但卻處處體現出濃濃的人情味和細節之處的良苦用心。在養老地產的發展過程中,我們尤其需要注意到,由于生理和心理特征的變化,老年群體對細致完善的人性化服務和管理的高度需求,這種對住宅產品附加價值的需求在某種程度上甚至高于對住房本身的要求,而這也是人文關懷的一種實際體現。

世博會德國館展示的多代屋項目概念圖

  世博會德國館展示的多代屋項目概念圖

  山合水易機構

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