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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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旅游規劃開發中如何控制資金鏈?

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-10-09 | 關鍵詞:旅游規劃 旅游開發

  旅游資源條件優良,景觀塑造成本較低,提高項目的收益成本,在投資成本上具有一定的優勢。然而國內多處旅游開發爛尾事件頻頻發生,“現實版的寂靜嶺”、“城堡廢墟”、“鬼城”耳熟能詳,在項目開發過程中資金鏈不斷層,做好風險控制,是旅游項目能否成功開發的“金鑰匙”。

  旅游規劃開發力度大建設周期長,在開發建設過程中各種不利的干擾因素層出不窮,對于急于尋求盈利增長點的開發商來說,依靠什么樣的產品去培育這個市場,打破龐大的開發投入需求下資金回籠速度緩慢僵局,是破題的關鍵所在。打破僵局的關鍵在于通過“旅游+地產”“共生”商業模式的引導,打造旅游資源與房地產的產業嫁接的項目價值的最大化,以旅游開發底價獲得土地,以建造旅游高端房地產來補償旅游開發長期建設需要的現金流,實現開發商和政府的雙向互贏。其中影響生態型旅游開發資金鏈的因素有:

  市場需求

  旅游行為的不斷變化,其旅游市場需求也在悄然發生改變。在旅游行為方式升級趨勢下,項目開發多注重創新產品的設計和多元產品的組合,滿足消費市場需求,提升旅游產品的附加價值,增強消費者的休閑體驗。

  盈利模式

  對于旅游開發商來說獲取商業利潤是最終的目的,而盈利模式的目的在于保證項目具有可持續發展的潛力,保證項目有穩定的收益。消費者的綜合需求是旅游開發項目盈利模式的基礎,通過整合旅游區內的資源,提供相應的服務獲得收益是盈利的第一個層次,其次是伴隨著消費者到來所創造的商機。

  政府支持

  發展的角度來考慮,在經濟欠發達地區發展旅游,將地方政府提升當地的經濟發展和旅游開發投資商提供了了有效的合作平臺。“批地”、“拿地”必須經過政府,因此開發商必須要考慮到政府關切的重要問題,獲取政府的有力支持。

  中國已是世界第四大旅游消費國,度假型置業需求更是以每年24%以上的速度增長。“旅游”與“地產”如何完美“聯姻”,打造不中斷的項目資金鏈,讓生態旅游區內地產成為剛性需求,從而具備市場競爭力,根據精心規劃設計的宣恩獅子關旅游區案例和國內生態旅游開發案例研究總結出“三點一策” 手法來保障生態旅游開發中資金鏈問題。

  緊抓市場熱點為賣點

  通過生態旅游觀光+養生休閑度假開發模式,依據獅子關旅游區的地脈(自然環境)、文脈(人文特征與歷史民俗),打破自然景觀的地域相似性,發掘獅子關旅游區的獨特性。制訂出一系列獅子關旅游區完整的文化體系,延伸創意,形象包裝,以形成獅子關旅游區的文化品味特色,獲取市場關注。

  深挖盈利渠道為聚點

  獅子關旅游區項目盈利渠道主要有五個方面:旅游項目、商業地產、餐飲業、門票、特色交通,利用旅游收益開發旅游地產,將旅游地產銷售收益繼續投資峽谷生態旅游開發,增加了地產項目的價值,提升樓盤品質,極大提高投資價值。通過旅游帶旺地產、景觀提升品位、地產反哺旅游,打破生態型旅游開發“靠天吃飯”模式。

  科學分期開發為焦點

  獅子關旅游區采取分期開發的手段,通過旅游開發帶動旅游地產發展,先進行一期開發的是北部峽谷生態風光游覽片區,通過峽谷旅游區的打造,短期內快速獲得收益、聚集人氣,為日后景區升5A做充分準備,帶動南部水庫濱水休閑養生度假片區的地價,為后期旅游地產的開發提供資金支持,快速打開市場,做到投資少見效快。

  爭取旅游扶持政策

  把旅游地產作為拉動地方GDP的動力之一,地方政府頻繁出臺優惠措施。生態旅游開發項目前期投資比較大,且位于城市邊緣地帶,開發商必須承擔起部分的政府職能,投入巨資建設基礎設施、旅游項目、酒店項目等配套,所以政府也會做出一定的讓利,通過旅游開發手段滿足政府對旅游發展的渴望和對純地產項目的回避,向有關部門爭取旅游發展專項資金和相關政策性貸款,減少開發建設中資金壓力。

  山合水易機構

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